出租房退税总结

wwayy · 发表于 2013-7-12 22:29

马克

nethuang · 发表于 2013-7-13 05:13

第一部分，是买房当年可以全额退税的。这部分主要是有关买房的Finanzierung的费用，包括贷款中介费，银行手续费，贷款合同公证费，以及Eintragung der Grundschuld的费用等。这里需要注意的是，买房本身的费用，并不能在这一年全额退税（见第三部分）。

去年12月买房并付清以上项目
今年1月开始正式出租
这个第一部分应该在今年退2012年的税的时候填写（但是还没有租金收入）还是等到明年退2013年的时候？谢谢

jeditech · 发表于 2013-7-13 08:15

nethuang 发表于 2013-7-13 06:13
第一部分，是买房当年可以全额退税的。这部分主要是有关买房的Finanzierung的费用，包括贷款中介费，银行手 ...

虽然上一年没有房租收入，但是可以退税的费用可以从其他收入比如工资中扣除，同样是退税。

stella1016 · 发表于 2013-7-13 09:08

本帖最后由 stella1016 于 2013-7-13 10:10 编辑

上一个帖子，有人问道，如果维修费用多于了房租收入，那么当年的总收入为负了。你上次的回答是可以分摊到几年里，分别退税。我想问的是，既然所有费用都是以票据为证，那么当年产生的费用，如何分摊到次年呢？还是说，因为当年收入为负了，次年的收入就会自动来综合头一年的负数。先谢谢。

nethuang · 发表于 2013-7-13 09:55

jeditech 发表于 2013-7-13 09:15
虽然上一年没有房租收入，但是可以退税的费用可以从其他收入比如工资中扣除，同样是退税。

去年报税已经结束了
第一部分能第2年在报吗？

jeditech · 发表于 2013-7-13 13:01

nethuang 发表于 2013-7-13 10:55
去年报税已经结束了
第一部分能第2年在报吗？

一般不行。不过你可以在明年报税的时候试试，最多Finanzamt说不行，不让你退这部分的税。

jeditech · 发表于 2013-7-13 13:06

xiaochongchong9 发表于 2013-7-13 10:51
全额退税到底是怎么算的？
举例，netto每月5000,房租收入每月1000，维收费用摊下来每月600吧，税率30%吧
...

两种算法都不对。

退税按全年brutto算，不是netto。既然netto每月5000，假设brutto每月8000，一年13个月的工资。那么全年的brutto是 8000x13+1000x12=116000。从这个全年总收入里扣掉所有可以退税的支出，包括你提到的维修12x600=7200，贷款利息，房子折旧等等，假设总计15000，加上其他和房子无关的退税金额算5000，一共20000可以退税，那么按照年收入96000来交税。

jeditech · 发表于 2013-7-13 13:11

stella1016 发表于 2013-7-13 10:08
上一个帖子，有人问道，如果维修费用多于了房租收入，那么当年的总收入为负了。你上次的回答是可以分摊到几 ...

如果维修费用多于了房租收入，那么当年的总收入为负了。

这里指出租房屋的收入为负。一般家庭还会有其他收入比如工资，这个负收入可以在算Einkommensteuer的时候从总收入中扣除。

你上次的回答是可以分摊到几年里，分别退税。

如果不想维修费用在一年内全额退税，这是一种办法。究竟哪种划算，取决于个人的Grenzsteuersatz和其他投资的回报率。

既然所有费用都是以票据为证，那么当年产生的费用，如何分摊到次年呢？

报税的时候注明这个费用分成n年退税，每年多少，Finanzamt会存底的。

stella1016 · 发表于 2013-7-13 18:02

jeditech 发表于 2013-7-13 14:11
这里指出租房屋的收入为负。一般家庭还会有其他收入比如工资，这个负收入可以在算Einkommensteuer的时 ...

谢谢解答！又详细又耐心。赞一个！

上善若水 · 发表于 2013-7-13 20:04

jeditech 发表于 2013-7-13 14:06
两种算法都不对。

退税按全年brutto算，不是netto。既然netto每月5000，假设brutto每月8000，一年13个 ...

我理解的是说只要以出租为目的贷款买的房子，这些利息折旧等名目都可以用来抵税，无论房子是否出租对吗？如果几十年后房子自用了只要不报利息和折旧抵税就可以了吗？多谢专家！

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