德国房地产市场投资之我见
本帖最后由 bradycheng1 于 2013-12-3 12:58 编辑近两年，德国房地产市场逾发红火，尤其是经济发达的几个大城市（法兰，汉堡，慕尼黑） 光是论坛上关于买房的讨论贴也红火的很。 由于本人在慕尼黑有一些买房投资的经验，加上自己又是从事金融投资行业的，不少朋友都会来咨询买房投资的经验。最近正好有时间，就在这里抛砖引玉，和大家一起讨论分享下我的经验。
关于自住买房
网上到处都有租房和买房的比较软件，输入一些基本假设和参数（例如，税率、买房的 nebenkosten、贷款时间长短、房租、利率等等）就可计算出经济上哪个划算。当然，这只是一个参考 还有很多其他影响因素，比如中国人都觉得自己的房子才是家，外国人有很多都觉得租房比较 flexible. 其实，光论经济上的比较，简单说就是比较贷款利息（不包括本金偿还）和冷房租哪个高。由于目前利率空前的低，如果您打算在这边住上十年八载的话，经济上买房是值得考虑的。这里就不再深谈。
关于买房投资
所谓投资，无非关注两点一是收益率，二是风险。
先来看看买房投资的风险。 在我看来，最主要的风险在于三点：1. 房产贬值风险 2. 市场租金下降 3. 租客拖欠房租
其中 前两者属于市场风险，而最后一点属于个体风险，如果您好好选择房客这一点应该可以尽量避免的。这里重点讨论前两点。 德国房地产是否会贬值？依照全球的参考来看，目前德国房地产的绝对价格相对于其他发达国家来说还是相对偏低的。另外在考虑到德国人均收入也还是处于发达国家前列，所以德国房地产的相对价格也处于发达国家的中下游。尽管，欧债危机后的低利率时代已经让德国房地产价格有了很大幅度的上涨，但是相对于天朝的房价涨幅还是小巫见大巫的。加上德国经济在欧洲相对稳定，欧洲周边国家已经慢慢开始复苏，德国房价，尤其是汉堡 慕尼黑这些一线城市的房价，从长期看大幅下跌的可能性真的不大。同样的理由，正因为经济复苏的整体趋势，大城市的工作机会呈上升趋势，对于租房的需求也日渐上升。加上通胀因素，大城市的房租市场的繁荣将不是暂时的，故而房租大幅下降的概率在慕尼黑这样的大城市也是不大的。 由此，我们看到德国房地产的绝对市场风险不是很大，还有一定的抗通胀的功能，比较适合相对稳健的长期投资者。
接下来看一下投资的收益率。 德国租房市场的平均净收益率在4% - 5%左右。 所谓的净收益率，就是投资者在房租收益扣除一切其他附加费用（包括房产税，nebenkosten, 房屋维护费用等等）后的净收益与房产购买总值的比。很多中国的朋友要开始吐槽了， 国内随便买个理财产品就6%，7%了，4%的收益率也不是很有吸引力啊。这里很多人忽略的很重要的一点，低利率。 欧债危机后市场利率大幅下行，以刺激投资，最近又因为通胀数据不佳，欧央行又再度降息。这使得买房的利息成本大幅下降，正是通过这点，投资者可以大幅放大投资收益率。而根据本人的分析，收益率最高的投资标的正是那些可以享受kfw 五万欧低息贷款的Appartment。由于10年期利率远在3%以下，低于房产净收益率，所以理论上贷的越多收益率越高，如果再加上5万欧的kfw低息(目前十年期利率1.7%)，利率成本将更低，这将会大大提高自有资本收益率（自有资金年收益率 = （年房租净收益-年利息成本）/自有资金投入）。
接下来举个实例来分析。 因为利率成本是加全平均利率，kfw占的比重越高，自有资金收益率越高，所以选择总价越低的节能新房将会最大化投资收益率。这里为了避嫌，不透露开发商的名字，但这是今年我一朋友购买的实例。 房子位于慕尼黑南部两圈，24平米，140 000欧，约每平米7000欧不到，加车库总价160 000. 因为是新房，所以没有购买中介费，买房附加费5% 约8000 欧。 为了增加收益，首付10%（不要太惊讶，在德国0首付也是可能的，关于贷款，我想再单独开个帖子和大家详细讨论），也就是 16 000欧。 成本合计 24000欧。
公寓价格：140 000欧
车库价格：20 000欧
总价： 160 000欧
Kaufnebenkosten： 5%， 约8000欧
首付 10%： 16000欧
自有资本合计： 24000欧
商业银行贷款： 94000 欧 (10年固定利率 2.9%)
Kfw补贴贷款： 50000欧 (10年固定利率1.7%)
房租净收益 假设为4.5%： 160 000*4.5% = 7200欧 （折合每月550欧冷房租 + 50欧车库租金）
每年利息成本：94000*2.9% + 50000*1.7% = 3576欧
年总净收益 =房租净收益 - 每年利息成本 = 7200-3576 = 3624欧
年自有资金收益率 = 年总净收益 / 自有资金 = 3624/24000 = 15.1%
如果考虑上买房是的nebenkostn 5%的话 ，10年摊薄的成本为3%，净收益率也可以达到12%左右，这样的收益率相对于当前欧元区国债收益率来说还是有很大一笔风险补偿的。相较于其他投资是具有一定的吸引力的了。
补充：
1. 关于税收 由于房产用于出租，利息和房屋的折旧（房产购买总价约75%可以分50年抵税）可以抵税，所以每年基本不用缴纳收益所得税。
2. 关于房租 本例是慕尼黑中心2圈，新房的房租都在22 - 30欧元/平方米
salahen 发表于 2013-12-3 00:07
学到了一个新的东西kfw不知道具体是怎样。求解惑。
KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) 德国复兴信贷银行, 是一家国有银行，随着其贷款计划和出口工程金融活动，Kfw把自己当作一家为德国经济发展起重要作用的银行。公司的客户主要在小型或中型企业的财务，环境和财务革新方面投资。银行为个人的房屋建设，现代化和能源节约提供规划服务。一般kfw贷款只是对于新房购买或建造非常优惠，但是如果不是购买新房，那么kfw的利息和其他银行不会相差很大，有的甚至还是其他银行较便宜。而且kfw贷款每次最多只能贷50 000欧， 剩下来的还得找其他银行。 地点好的话这房租到不是不可能，
不过这房子是准备出租给机器人吗？
出租给普通人的话，没准隔三差五就出点破事儿。不委托给中介公司，不用Hausmeister，是准备一切麻烦自己撸胳膊上吗？
德国房地产市场投资之我见
本帖最后由 bradycheng1 于 2013-12-3 13:01 编辑近两年，德国房地产市场逾发红火，尤其是经济发达的几个大城市（法兰，汉堡，慕尼黑） 光是论坛上关于买房的讨论贴也红火的很。 由于本人在慕尼黑有一些买房投资的经验，加上自己又是从事金融投资行业的，不少朋友都会来咨询买房投资的经验。最近正好有时间，就在这里抛砖引玉，和大家一起讨论分享下我的经验。
关于自住买房
网上到处都有租房和买房的比较软件，输入一些基本假设和参数（例如，税率、买房的 nebenkosten、贷款时间长短、房租、利率等等）就可计算出经济上哪个划算。当然，这只是一个参考 还有很多其他影响因素，比如中国人都觉得自己的房子才是家，外国人有很多都觉得租房比较 flexible. 其实，光论经济上的比较，简单说就是比较贷款利息（不包括本金偿还）和冷房租哪个高。由于目前利率空前的低，如果您打算在这边住上十年八载的话，经济上买房是值得考虑的。这里就不再深谈。
关于买房投资
所谓投资，无非关注两点一是收益率，二是风险。
先来看看买房投资的风险。 在我看来，最主要的风险在于三点：1. 房产贬值风险 2. 市场租金下降 3. 租客拖欠房租
其中 前两者属于市场风险，而最后一点属于个体风险，如果您好好选择房客这一点应该可以尽量避免的。这里重点讨论前两点。 德国房地产是否会贬值？依照全球的参考来看，目前德国房地产的绝对价格相对于其他发达国家来说还是相对偏低的。另外在考虑到德国人均收入也还是处于发达国家前列，所以德国房地产的相对价格也处于发达国家的中下游。尽管，欧债危机后的低利率时代已经让德国房地产价格有了很大幅度的上涨，但是相对于天朝的房价涨幅还是小巫见大巫的。加上德国经济在欧洲相对稳定，欧洲周边国家已经慢慢开始复苏，德国房价，尤其是汉堡 慕尼黑这些一线城市的房价，从长期看大幅下跌的可能性真的不大。同样的理由，正因为经济复苏的整体趋势，大城市的工作机会呈上升趋势，对于租房的需求也日渐上升。加上通胀因素，大城市的房租市场的繁荣将不是暂时的，故而房租大幅下降的概率在慕尼黑这样的大城市也是不大的。 由此，我们看到德国房地产的绝对市场风险不是很大，还有一定的抗通胀的功能，比较适合相对稳健的长期投资者。
接下来看一下投资的收益率。 德国租房市场的平均净收益率在4% - 5%左右。 所谓的净收益率，就是投资者在房租收益扣除一切其他附加费用（包括房产税，nebenkosten, 房屋维护费用等等）后的净收益与房产购买总值的比。很多中国的朋友要开始吐槽了， 国内随便买个理财产品就6%，7%了，4%的收益率也不是很有吸引力啊。这里很多人忽略的很重要的一点，低利率。 欧债危机后市场利率大幅下行，以刺激投资，最近又因为通胀数据不佳，欧央行又再度降息。这使得买房的利息成本大幅下降，正是通过这点，投资者可以大幅放大投资收益率。而根据本人的分析，收益率最高的投资标的正是那些可以享受kfw 五万欧低息贷款的Appartment。由于10年期利率远在3%以下，低于房产净收益率，所以理论上贷的越多收益率越高，如果再加上5万欧的kfw低息(目前十年期利率1.7%)，利率成本将更低，这将会大大提高自有资本收益率（自有资金年收益率 = （年房租净收益-年利息成本）/自有资金投入）。
接下来举个实例来分析。 因为利率成本是加全平均利率，kfw占的比重越高，自有资金收益率越高，所以选择总价越低的节能新房将会最大化投资收益率。这里为了避嫌，不透露开发商的名字，但这是今年我一朋友购买的实例。 房子位于慕尼黑南部两圈，20多平米，140 000欧，约每平米7000欧不到，加车库总价160 000. 因为是新房，所以没有购买中介费，买房附加费5% 约8000 欧。 为了增加收益，首付10%（不要太惊讶，在德国0首付也是可能的，关于贷款，我想再单独开个帖子和大家详细讨论），也就是 16 000欧。 成本合计 24000欧。
公寓价格：140 000欧
车库价格：20 000欧
总价： 160 000欧
Kaufnebenkosten： 5%， 约8000欧
首付 10%： 16000欧
自有资本合计： 24000欧
商业银行贷款： 94000 欧 (10年固定利率 2.9%)
Kfw补贴贷款： 50000欧 (10年固定利率1.7%)
房租净收益 假设为4.5%： 160 000*4.5% = 7200欧 （折合每月550欧冷房租 + 50欧车库租金）
每年利息成本：94000*2.9% + 50000*1.7% = 3576欧
年总净收益 =房租净收益 - 每年利息成本 = 7200-3576 = 3624欧
年自有资金收益率 = 年总净收益 / 自有资金 = 3624/24000 = 15.1%
如果考虑上买房是的nebenkostn 5%的话 ，10年摊薄的成本为3%，净收益率也可以达到12%左右，这样的收益率相对于当前欧元区国债收益率来说还是有很大一笔风险补偿的。相较于其他投资是具有一定的吸引力的了。
2013年12月 慕尼黑 lz写的不错，支持一下
不过好像没有算Hausgeld? 不知道慕尼黑房价， 是否20平能租到550的冷租。 建议楼主把文章放到我爱我家，那里有人会讨论的。 不知道慕尼黑房租有多夸张, 很难想象 27欧元/平米的冷租啊. 相对来说50欧每月停车位倒显得过于便宜了.
另外, 房租收入要上税啊, 这个也需要考虑进去的吧. 如果是出租屋，贷款部分可以抵消部分所得税的 kfw 五万欧低息贷款啥条件呢？ 20平租550.难 就算楼主说的公寓25平方米，550的冷租，一平22欧！这房子要是有人租，我只能感叹慕尼黑房租的高昂了。
本帖最后由 bradycheng1 于 2013-12-2 23:10 编辑
viviever 发表于 2013-12-2 22:25
不知道慕尼黑房租有多夸张, 很难想象 27欧元/平米的冷租啊. 相对来说50欧每月停车位倒显得过于便宜了.
另 ...
1. 关于税收 由于房产用于出租，利息和房屋的折旧（房产购买总价约75%可以分50年抵税）可以抵税，所以每年基本不用缴纳收益所得税。
2. 关于房租 本例是慕尼黑中心2圈，新房的房租都在22 - 30欧元/平方米 本例为24平 所以保守估计了 550欧。 其实楼主只是提供个思路，大比例增加贷款实际是运用了杠杆，来提高自己的收益率。大方向上来看，不用去纠结租金，利息具体是多少。
至于什么是最佳的贷款比例，都和房子本身条件，利息等息息相关。只要信息齐全，算出最佳贷款比例也不是太难的事情。 kfw不是只给自住房， 不给投资（出租）房吗？ bradycheng1 发表于 2013-12-2 23:08
1. 关于税收 由于房产用于出租，利息和房屋的折旧（房产购买总价约75%可以分50年抵税）可以抵税，所以 ...
慕尼黑的冷租真贵.{:5_350:} alternativ 发表于 2013-12-2 23:28
地点好的话这房租到不是不可能，
不过这房子是准备出租给机器人吗？
出租给普通人的话，没准隔三差五就出 ...
确实是这样，只要房客把房子搞得一塌糊涂，结尾拍拍屁股走人，那装修只能房东来弄，用几年的房租来抵，不自己倒贴钱就算运气好了。 学到了一个新的东西kfw不知道具体是怎样。求解惑。 还本金不考虑吗 写的挺好Mark 写得挺好的，这几年德国贷款利率低，使得杠杆投资房产有利可图了，不过要注意现金流，控制好风险，希望华人地主越来越多，多多交流经验，嘿嘿 June 发表于 2013-12-2 23:13
kfw不是只给自住房， 不给投资（出租）房吗？
kfw有好多种，kfw 153 指的是新房且满足70%的energie sparen的要求 可以有5万欧的低息贷款1.7% 10年
kfw 124 就是您说的自住房贷款 也是5w 10年期 利率2.65%
文章里的kfw是153， 只要是新房且符合70% energie sparen的要求即可
关于买房贷款 我还会详细写一遍贴子 和大家分享：） 慕尼黑这两年的房价涨得一塌糊涂~ 吓人 江南织造 发表于 2013-12-2 22:12
lz写的不错，支持一下
不过好像没有算Hausgeld?
Hausgeld 差不多 2.5 - 3欧 /月/平米 大多数都是由房客以nebenkosten的形式承担的 所以并不构成投资的成本 tkkk3 发表于 2013-12-2 23:07
就算楼主说的公寓25平方米，550的冷租，一平22欧！这房子要是有人租，我只能感叹慕尼黑房租的高昂了。
冷租550 加上nebenkosten 70欧，暖租每月620欧，在慕尼黑还是很有市场的 其他地区房租的 对应的房价也低，但收益率基本也在4-5%左右，所以不影响最后收益率的计算 yekeyeke 发表于 2013-12-2 23:09
其实楼主只是提供个思路，大比例增加贷款实际是运用了杠杆，来提高自己的收益率。大方向上来看，不用去纠结 ...
有sense阿 呵呵
尽管 贷款比例越高 银行提供的利率也会上升 但还是小于加大杠杆所带来的marginal yield.
所以 根据现在利率的情况 理论上杠杆越高收益率越高 呵呵 楼主是把一切有利的因素都放大化，不利因素都缩小化
光一个长期冷租24就不现实，更迭率肯定很高，而且造成的意外损失也会上去，一个官司就让你吃不了兜着走。 马上中介费都要转嫁到房东手上，难道你准备租30欧每平吗？
7K欧的均价，上升空间已经很小了，尤其是小型房，转卖很难。
你的口径可以作BERATER，把利润率说到5%，实际中最多3%，这是我们作中介内行都知道的事实 noenoe 发表于 2013-12-3 00:53
还本金不考虑吗
同问 gutzukunft 发表于 2013-12-3 12:34
楼主是把一切有利的因素都放大化，不利因素都缩小化
光一个长期冷租24就不现实，更迭率肯定很高，而且造 ...
冷租550 暖租620左右 在慕尼黑这个价格真的可以排队看房 如果在其他城市 房租自然不会那么贵 但房价也会相应便宜，收益率基本是相当的。
ps. 本人不是房产中介，从事金融投资行业，文章只是个人的一些分析而已，仅供参考，无任何利益关系。 gebranntemandel 发表于 2013-12-3 12:36
同问
本金的偿还可以用净收益偿还，不需要追加自有资金
如果每年15%的收益都用来偿付本金的话 ，相当于每年的这部分收益再投资，再投资的年回报率等于贷款利率 2.9%。 如果投资者的边际投资收益率大于2.9%的话，可以全部用来还贷，反之则尽量少还。