我觉得最难的是房产的选择，好的投资项目越来越难找。就个人投资来说，跨城市就感觉不方便了。
买10套房出租就是全职Hausmeister了，到处都要处理问题，普通的职员哪有时间。
计算Npv时，需要知道房产在将来某个时间点的价值吧，即是投资房，将来总是要卖出变现的吧
这个估算有难度。
如果估算不准确，计算出的NPV是不是就没有说服力了
请问lz是如何考虑这个问题的
windyabit 发表于 2014-2-17 21:18
计算Npv时，需要知道房产在将来某个时间点的价值吧，即是投资房，将来总是要卖出变现的吧
这个估算有难度 ...
你提出的这点很专业，用NPV来计算房地产是很复杂的，需要太多的参数和假设，所以我专门加了一句 （此处略过解释和前提），用这个方法来自投资决策显然不适合个人投资者。
我举出NPV的例子的目的是想说明贷款成本的高低不是决定是否投资的主要因素。大家投资房地产（我指的投资是不包括自住购房）的时候不应该把重点放在如何找更便宜的贷款上。而且关注房子的本身价值和贷款的可持续性，即这个房子是不是低于市场价？我拿下来之后能赚钱吗？ 我买了这处房子之后，如果还想买更多的房子，银行还给我贷款吗？等等。
在现实操作中，穷爸爸富爸爸里面提到的现金流的方法我个人认为比较简单，直观，可操作性强。
资深小地主 发表于 2014-2-17 21:41
你提出的这点很专业，用NPV来计算房地产是很复杂的，需要太多的参数和假设，所以我专门加了一句 ，用这个 ...
对个人来说除了房子能贷款还能买什么东西有杠杆？
sisifly 发表于 2014-2-17 21:05
买10套房出租就是全职Hausmeister了，到处都要处理问题，普通的职员哪有时间。
如果能到10套的话，应该就已经积累足够的经验，各种头疼事情都碰过一遍，可以做标准化流程管理了， 管理房屋的时间只是普通职员上班时间的几分之一，收入（现金流，不包含升值）也能赶上普通职员了。之后操作好的话，慢慢可以达到财务自由了，到那个时候可以做自己想做的事情了，呵呵。
10年内出售3套以上就是gewerblich了
还请三思 {:4_297:}
资深小地主 发表于 2014-2-17 21:41
你提出的这点很专业，用NPV来计算房地产是很复杂的，需要太多的参数和假设，所以我专门加了一句 ，用这个 ...
无论如何，从你给出的例子中，买多套房而不是所有的钱用来买一套房的结论，很有启发性。
敢问lz，对德国房价的走势怎么看？
iohsu 发表于 2014-2-17 09:41
我的理解是这样的，首先必须有足够好的deal，这个是最重要的。一句话：要想有好的回报买价必须尽可能的低 ...
我觉得买和租之间的差价要relativ有的赚，收益必须大于利率加1%的tilgung， 如果相等的话其实风险就比较高了，因为还有维修，租客赖账等等的风险
现在市面上号称Geldanlage的objekt，rendite起码要5%到5，5%，我觉得找到合适的objekt才是最不容易的。有时候我看到网上卖的一些objekt自称收益高，我在想既然这么好的收益他们为什么要卖呢
johndoe 发表于 2014-2-17 21:53
10年内出售3套以上就是gewerblich了
还请三思
什么意思，没明白