Bausparvertrag，合适吗？慢慢还贷，有啥不好？
本帖最后由 gcxyzlrm 于 2016-1-25 11:37 编辑更新
这里做个更新，最终我们没有选择bauspar。
拿到最终bauspar的合同我们也计算了很久，从数字上说，这份bauspar合同确实非常划算，我们用excel比对了正常贷款的总利息额，bauspar要便宜不少，原因在于：
1、现在银行给bauspar的十年期贷款利息极低，一家银行10年期 30%首付利率甚至给了1.01%。一般银行10年期利率，首付25-30，一般是1.4到1.6
2、第二阶段银行给的利率在1.2到1.3，而20年期银行贷款一般是2.0到2.3。
3、bauspar所需eigenkapital少了6万！
综上所述，如果仅用利率来算，bauspar合同可以非常划算。
但我们最终没有选择bauspar的原因在于：
1.关键词：Zielbewertungszahl 积分；不确定性
一般银行会有一套公式来计算一个积分，根据这个积分来测算bauspar里面存款是否可以全部动用。根据这个积分，我们应当存钱的年限要大于银行给出的年限，当然银行表示积分没到的情况下，可以先贷款一部分。然而要去确认银行所说的话，意味着要十分熟悉bauspar合同，这对德语不好的我们是一大挑战。
我们能够确定的是，按照银行给出的年限存钱（9年），9年后我们需要还贷的时候，肯定是贷不出需要的贷款的（我们根据网上给出的公式计算了我们积分），只能按照银行所说，先贷一部分，剩下的缺口现金补齐。而这种情况我们也计算过，竟然还是bauspar比较划算！因为如果我们选择组合贷款，10年后十年期绑定的贷款还是剩一部分也要想办法还啊！那么要不就选bauspar啊。
不选的原因是：不相信银行啊。
尽管银行信誓旦旦说一定可以贷给我们款，但是九年后的事情谁知道？且不说给我们贷款的经理们可能早就离职，就算还在岗位又如何？合同上写清楚自然好，但是如此复杂的bauspar，合同相应也复杂，谁知有没有隐藏什么附加条款？
(也有银行的bauspar期的结束是存款+可贷款额=总贷款的时候)
2.关键词：取消bauspar？
这个就简单了，如果我们存款期内打算卖房，bauspar怎么办？经理说我们可以卖掉这个bauspar。。。噗，这么一大笔bauspar谁要买？而且怎么买？反正又是一个麻烦事儿。
3.根本不是我们想象的慢慢还
我们一开始选bauspar的初衷是想要慢慢还贷，但如今的bauspar在前九年每年规定的还款额，月rate也相当高，九年后，银行倒是说可以改月rate，我们算了下，九年后倒是可以再多花16年还清，倒是挺慢的。。。然而我们所谓的慢慢还贷，当然是前期压力小一点，这一点bauspar与我们初衷相违背。
更甚，其他银行以及朋友均表示后期16年这事儿也不靠谱，因为一般银行对于bauspar还钱的阶段都是越短越好的。我们询问的两家银行表示每月最少还0.6%。anyway...
当然还有些细枝末节的原因，导致我们最终没有选择bauspar。但是至始至终在我们的案例里，数字告诉我，bauspar是真的划算，横算竖算都是划算。没有选择bauspar的主要原因是，这玩意太复杂了。。。
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谈了两家银行十年后利率在1.2到1.3。首付20%。
我们的情况：
贷款额较高，打算慢慢还贷（因为国内投资更高回报），目前打算还30年，月供尽量少，适量提前还贷。
我们属于自动节俭型人才，如果不弄个bauspar肯定是各种挤钱来还贷，父母也都表示要支持我们。只是不想用国内高收益的人民币，现在就只想慢慢还贷，更何况月供比租一个同样面积与品质的房子便宜多了，长期来看，也不存在压力增加。
这种和贷款绑定的Bauspar，除了1%手续费，以及前十年存的本金不能递减贷款额，还有其他隐性收费吗？十年后是否是每月存一小笔钱（250左右）就可以自由还贷了？
中国人还是喜欢一切控制在自己手里，不喜欢欠钱。只是记得小时候我妈贷款买房，每个月搞得家里压力颇大，最终倒是成功在银行规定的期限内给提前还贷了，心理上获得了极大的满足。。。然而我对那几年的印象真的不是很光明：P
但俗话说也说得好，无债一身轻，人活一辈子，一辈子就没停过还贷，也不是个很好的体验吧？ yanyanqq 发表于 2015-12-24 23:52
方便透露一下你贷款的数目吗？ 首付20% 能拿到1.2的利息很低。我问的intephy首付40%都只能拿到1.35%
不好意思没说清楚呢，这个利率是bauspar10年后的利息，十年期利率没有这么低，大于1.5%。另外我一个朋友，inter上个月给ta的offer是，高于40%首付（具体高多少没问，应该不会超过50%吧）利率1.25%，每年还1%，如果每年还2%，利率在1%-1.5%之间，请参考一下。 既然国内有回报更高的投资，干吗不把存bauspar的钱拿去投资。bauspar划算不划算，不是嘴上说的，得计算，得计算，得计算。重要的话说3遍。 你这个情况没有压力，不要给自己压力。慢慢还。 本帖最后由 gcxyzlrm 于 2015-12-22 11:57 编辑
陶瓷虾 发表于 2015-12-22 10:51
既然国内有回报更高的投资，干吗不把存bauspar的钱拿去投资。bauspar划算不划算，不是嘴上说的，得计算，得 ...
这个倒是计算了，如果完全不提前还贷，用了bauspar的总利息和花费，比2.2% （还不止）20年固定利率偿还的少得多（20年所还利息高于20w）。然而因为不能保证20年后的利率，只会选择在20年内尽可能把贷款还完吧（没人能够保证20年后利率低于2.2，只会鞭策自己早点还贷）？如果纯粹计算的话，20年内还清所有贷款，利息倒是确实可以少付接近5w欧了，在每年给银行6w本息的情况下。。。。
我们原本是打算，十年期固定利率，如果利率上升，就一次头还掉。但是这次从中国只是汇款区区一点点钱，汇率损失就很多，更别提可能冒的风险（汇款可能会被银行冻结）。如果十年后欧洲经济好转，利率上升，随之而来的是人民币相对贬值严重，这中间又将损失多少呢？
btw, 存bauspar的钱拿去投资，这中间面临的汇率风险，投资风险都是不可计算的，中国的钱放中国，欧洲的钱放欧洲，这样比较好。 gcxyzlrm 发表于 2015-12-22 11:45
这个倒是计算了，如果完全不提前还贷，用了bauspar的总利息和花费，比2.2% （还不止）20年固定利率偿还 ...
bauspar为了锁定当前低利率，我自己算下来，赚的几率并不大，不如拿来还贷。
当成稳健投资渠道，利率几乎没有，还不如festgeld。存进bauspar的钱也不那么容易拿出来，得看合同怎么签。如果拿不出来，还不如还贷。
利弊由你自己权衡 半年前是打定主意尽早还贷的，Sondertilgung每年都还满，但经过这半年，能多晚还就多晚还，原因大家都晓得了 本帖最后由 gcxyzlrm 于 2016-1-21 00:49 编辑
陶瓷虾 发表于 2015-12-22 12:03
bauspar为了锁定当前低利率，我自己算下来，赚的几率并不大，不如拿来还贷。
当成稳健投资渠道，利率 ...
多谢你的回答，我也就是想跟大家讨论下，担心bauspar还有什么没注意到的东西。这个bauspar里的钱，银行说十年后就可以动用。我们相对于普通还贷，多付了8000的利息，加上手续费折算到利息里，相当于剩下20年的利息为1.7%，一共还30年正好还清。
我们贷款额比较高，如果想要提前还贷（刚刚也说了，10年还清，一年要付6w欧元，完全不可能），必须从国内汇钱过来。国内的钱一部分存的定期，利率4-5，一部分理财投资，收益7-8.
如果贷款额低，提前还贷，在20年内还清贷款，我承认确实直接还贷比较划算。我想你大概计算的是30-40w的贷款额？这样每年还个3w左右就可以20年内还清，何乐而不为呢？对普通家庭来说，年净收入大于7w本来就是个坎吧？
话说最近看了很多帖子，经常看到你的账号呢哈哈。 多事之秋 发表于 2015-12-22 12:15
半年前是打定主意尽早还贷的，Sondertilgung每年都还满，但经过这半年，能多晚还就多晚还，原因大家都晓得 ...
你们当时拿得多少利率呢？ gcxyzlrm 发表于 2015-12-22 12:43
你们当时拿得多少利率呢？
2,2 多事之秋 发表于 2015-12-22 13:47
2,2
嗯，不过十年后利率多少大家也都不能确定，在能力范围之内早点还贷也见得不明智 唯一不合算的就是签合同有个费用 1%还多少 gcxyzlrm 发表于 2015-12-22 12:28
多谢你的回答，我也就是想跟大家讨论下，担心bauspar还有什么没注意到的东西。这个bauspar里的钱，银行 ...
可以问问楼主国内买的什么理财吗？俺也想买{:5_381:} shiroki 发表于 2015-12-22 16:46
可以问问楼主国内买的什么理财吗？俺也想买
某电商一年期的理财产品，利率最高能到7.8，不过这也不是长期的，现在已经降到7.0了。你可以搜搜看，这种大电商做的理财产品应该很好找，就不做广告了。 amoy 发表于 2015-12-22 16:22
唯一不合算的就是签合同有个费用 1%还多少
没错 1% shiroki 发表于 2015-12-22 16:46
可以问问楼主国内买的什么理财吗？俺也想买
我又看了下，一年期7.3% 方便透露一下你贷款的数目吗？ 首付20% 能拿到1.2的利息很低。我问的intephy首付40%都只能拿到1.35% 我们谈了一个bauspar的合同并不需要自己先存啊。
固定利率28年，头10还银行的贷款。10年后还另外的bauspar银行的钱。
好处是长时间固定利率，不用担心以后利率上涨。坏处是虽然可以任意多还款，但是还款总额不变。 cade 发表于 2015-12-25 08:20
我们谈了一个bauspar的合同并不需要自己先存啊。
固定利率28年，头10还银行的贷款。10年后还另外的bauspar ...
没有看懂呢，因为一般bauspar都是存钱进入bauspar账户，而不能还银行的贷款，每月给银行的钱是付给银行的利息，因此所付利息高于一般贷款，如果按你所说，那实在太划算了。你说的10年后还另外Bauspar银行的钱，那么原本银行的贷款是继续还么？
此外，还有你说的坏处，还款总额不变，是指的每月还款总额不变么？这个一般贷款每月还款总额也是不变的呀。
cade 发表于 2015-12-25 08:20
我们谈了一个bauspar的合同并不需要自己先存啊。
固定利率28年，头10还银行的贷款。10年后还另外的bauspar ...
如果你说的还款总额不变指的是每月（月供-利息）不变的话，那么这个bauspar也许仍然是没有偿还本金的形式。你最好了解一下。 gcxyzlrm 发表于 2015-12-26 23:11
如果你说的还款总额不变指的是每月（月供-利息）不变的话，那么这个bauspar也许仍然是没有偿还本金的形式 ...
不是每月不变。是总额不变。比方说，贷10万20年本金加利息共15万。不管你每月多还多少，总共15万是不变的。 cade 发表于 2015-12-26 23:15
不是每月不变。是总额不变。比方说，贷10万20年本金加利息共15万。不管你每月多还多少，总共15万是不变的 ...
这样等于没有sondertilgung了，那不如自己存钱还sonder？除非是确定十年后还有很大额本金还不了 cade 发表于 2015-12-26 23:15
不是每月不变。是总额不变。比方说，贷10万20年本金加利息共15万。不管你每月多还多少，总共15万是不变的 ...
：P，“头10还银行的贷款”，那么实际上还是没有还银行的贷款哦。其实你的钱还是存进了bauspar，十年后，存够了钱才能拿去还贷款。不过不管怎么理解，结果是一样的。关于十年后，你可以以协定好的利率去还银行贷款。 peonyinnov 发表于 2015-12-26 23:43
这样等于没有sondertilgung了，那不如自己存钱还sonder？除非是确定十年后还有很大额本金还不了
cade说的15万不变应该是没考虑sondertilgung，sondertilgung确定好比例后，拿来还钱肯定是可以减少贷款总额的，不然还搞啥sondertilgung{:8_473:} 多事之秋 发表于 2015-12-22 13:15
半年前是打定主意尽早还贷的，Sondertilgung每年都还满，但经过这半年，能多晚还就多晚还，原因大家都晓得 ...
我不太明白，能麻烦讲讲吗？谢谢您
fyyh 发表于 2015-12-28 18:30
我不太明白，能麻烦讲讲吗？谢谢您
难民带来的不确定因素太多了，万一有个啥，不动产可是带不走的，本着鸡蛋不能放进同一个篮子里的原则，有余钱也得放别处 多事之秋 发表于 2015-12-28 19:35
难民带来的不确定因素太多了，万一有个啥，不动产可是带不走的，本着鸡蛋不能放进同一个篮子里的原则，有 ...
谢谢您的解释 本帖最后由 pb_1104 于 2016-1-1 12:42 编辑
你们的问题我们也在贷款前研究了很长很长时间，银行都会跟你说得很好，Bauspar有各种补贴，选还有Altersvorsorge，整体算下来几乎不需要付利息一类的。刚开始给我们造成的印象就是国家这种便宜不占太亏了。后来冷静下来，自己做了表格计算，吓一跳。首先，Barspar前面几年只允许存钱，不允许tilgen。 所以还的利息一直很高，贷款额度越大还的利息就越高，Barspar 省下来的那点利息，绝对赶不上贷款的利息。我们比较的时候专门做了表格比较，如果你贷款50w，前五年都不能tilgen的话，多付的利息差不多2w。另外一方面，所谓的闲钱投资，不能忽略sondertilgung,多付Sondertilgung省下来的利息，绝对比你的投资值。还有你说Restschuld一次性还清问题，还是最好问清楚，因为每年可以tilgen的百分比，还有sondertilgen的百分比，都是一定的，也就是说，允许的每年都会少，最终会造成，你有钱想要还，银行却不让你还。还有他的手续费，听起来不多，可是要算清楚，如果中断，这些手续费，可以顶最少最少半年的利息。总的来说，barspar适合的是暂时每个月拿不出来很多钱的人，每个月只需要交贷款的利息和barspar，条件就是多付利息。对于中等或者高收入的人来说，没有意义。 pb_1104 发表于 2016-1-1 12:41
你们的问题我们也在贷款前研究了很长很长时间，银行都会跟你说得很好，Bauspar有各种补贴，选还有Altersvor ...
超级有用。虽然很多人说Bauspar是鸡肋，具体的还是不清楚为什么。楼上写的好详细。 长知识了{:5_320:}。 Bausparen反正被我否定了，既不flexible也便宜，等于银行在跟你谈我们就决定赚你这么多钱，你看合适么？ gcxyzlrm 发表于 2015-12-22 11:45
这个倒是计算了，如果完全不提前还贷，用了bauspar的总利息和花费，比2.2% （还不止）20年固定利率偿还 ...
为什么汇款会被冻结？我正准备汇款4万呢。。。楼主有汇款经验么？ yanyanqq 发表于 2015-12-24 23:52
方便透露一下你贷款的数目吗？ 首付20% 能拿到1.2的利息很低。我问的intephy首付40%都只能拿到1.35%
你什么时候问的？已经贷了么？
我是大概三、四周前问的，40%是1.3%，不过今天去问SpardaBank已经到1.5%了 我去年买了个表 发表于 2016-1-15 00:14
为什么汇款会被冻结？我正准备汇款4万呢。。。楼主有汇款经验么？
你可以在论坛里搜一下，有人比较倒霉有此类经验。
如果总额不大应该没有问题吧。。。因为国内十年内父母一人可以汇40万，所以从政策上是没有问题的。 gcxyzlrm 发表于 2016-1-15 11:12
你可以在论坛里搜一下，有人比较倒霉有此类经验。
如果总额不大应该没有问题吧。。。因为国内十年内父母 ...
多谢多谢，我现在比较悲催的是用自己在国内的工行账号已经换成欧元外汇了，然后想用自己的工行账户（不是父母的）给自己的Deutsch账号打过来，这样会有问题么？用交税么
我去年买了个表 发表于 2016-1-15 11:38
多谢多谢，我现在比较悲催的是用自己在国内的工行账号已经换成欧元外汇了，然后想用自己的工行账户（不是 ...
税务局不查没有问题，查的话肯定可以通过文件解释 证明的，税务局不用提前申报。
最好去这边的管理外汇的部门申报一下，这边也有很多帖子介绍了如何申报。 1%手续费 还不高吗？
那可是一笔费用，直接就扣了，如果平摊到后面的利息里，超过2%了， 也就是说如果10年后的真实利息没有超过4%，你基本上是亏的。 并非如此 发表于 2016-1-15 13:40
1%手续费 还不高吗？
那可是一笔费用，直接就扣了，如果平摊到后面的利息里，超过2%了， 也就是说如果10年 ...
我们计算出来是不超过3.3% 实际利率1.7-1.8 并非如此 发表于 2016-1-15 13:40
1%手续费 还不高吗？
那可是一笔费用，直接就扣了，如果平摊到后面的利息里，超过2%了， 也就是说如果10年 ...
手续费只是一笔小钱，bauspar最大的风险是可能面临十年后签bauspar合同的人挤兑，导致需要排队等待发放的贷款。以及十年后还款速度，有些银行要求在十年内，甚至六年内还完，这个压力十分巨大。 pb_1104 发表于 2016-1-1 12:41
你们的问题我们也在贷款前研究了很长很长时间，银行都会跟你说得很好，Bauspar有各种补贴，选还有Altersvor ...
条理清楚，请问您是如何研究出来的？ gcxyzlrm 发表于 2016-1-15 13:49
手续费只是一笔小钱，bauspar最大的风险是可能面临十年后签bauspar合同的人挤兑，导致需要排队等待发放的 ...
有些银行要求在十年内，甚至六年内还完，这个压力十分巨大？？？
我可以在10年后换一家银行继续贷款吗？ gmx49 发表于 2016-1-15 20:48
有些银行要求在十年内，甚至六年内还完，这个压力十分巨大？？？
我可以在10年后换一家银行继续贷款吗 ...
可以啊，但是没法以那么低的利率了 总结就是一句话 在当前低利率的前提下大额贷款仍然签barspar的都是脑子被门挤压了！ gmx49 发表于 2016-1-15 20:46
条理清楚，请问您是如何研究出来的？
谢谢夸奖，其实只单纯的比较是比较不出来什么的。只能是列表格计算。先烈一个表格，把你每个月要还的分为利息和本金，一直算到10年以后，看你还有多少Restschuld， 看你还的利息总额是多少。然后同样的表格，把你需要每年交的Barspar和手续费，当作是你贷款能还的Sondertilgung，再看一下你的Restschuld是多少，交的利息总额是多少。 这个时候，因为Restschuld变少了，交的利息总额少了。但是并不能说明你的Bauspar就真的不值得。 你需要算的是减少的利息占你Restschuld减少的量的百分比， 如果他大于你Barspar之后保证的利息，那么就不值得。我觉得只能是列表个计算，才能看得清楚明白。 顶 本帖最后由 jelly_bessie 于 2016-2-17 18:47 编辑
银行力推的好处是国家补贴和保证贷款利率，但是国家补贴中等以上收入就拿不到了，而且开户费佣金以及提前终止合同的费用都好高，还不确定什么时候能用以及能用多少。觉得没必要了。
Personen, deren zu versteuerndes Einkommen im Sparjahr 25.600 开户费1%银行会退我一半。得存个Sonderzahlung，一次性的5400悖因为我之前没存过。利率1.2%，贷款六万五，八年半还完。这个合同可以吗？
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