贷款时银行推荐了bausparvertrag，求教达人~
本帖最后由 sherryrio 于 2018-7-6 13:39 编辑我们最近看中一套二手房，正在比较各家的银行贷款。有一家银行LBS给我们推荐了bausparvertrag和普通贷款结合的方式。
30万贷款，10年，1.25%，每月只支付利息和储蓄，不还本。
10年后只要到达储蓄标准（30万的45%，即13.5万），就verbindlich把剩余贷款16.5万以1.5%的利率贷给我们，而且如果十年后的市场利率低于1.5%，就以低的利率算。（我怎么感觉会有这么好的事呢……）
我们算过，虽然前10年利率多付了，anschulussgebueren也一次性付了3300，但是，只要第十年的市场利率高于1.6%，整体来说还是划算的。
网上说十年后能不能贷款还需要pruefen打分，以及等待期，但是这些LBS都说没有，我们就有点晕了……
希望有经验的前辈指点，谢谢！
（2018.07.06更新）
经过大家讨论，的确，把30万全部做成bausparvertrag会大大延缓还款进度。所以，我就想到了一个新的方案，欢迎大家讨论。
还是要用数字说话！我刚刚算了下
假设，有部分贷款必定是10年内无法还清的（假设是10万）：
普通贷款1.35%：这10万每年还本付息，每月rate=279，每年ST 2400，10年后支付利息10879，剩余贷款53100，利率未知
bauspar 1.25%：这10万不还本，每月rate=479（为了10年内达到贷款45%的储蓄），10年后支付利息12500，剩余贷款55000，利率1.5%
两种比较：bauspar 10年内多付利息1621，anschulussgebueren 1100，合计多付2721，剩余贷款多1900.
两种方法支出的金额一样（10年内都支出了57480），这些就是锁定未来利率的成本。
10年后的情况（没有考虑货币的时间价值）：
普通贷款53100，利率2.5%（假设），每月rate 480，支付利息7301，剩余贷款2801
bauspar 55000，利率1.5%（约定），每月rate 480，支付利息4692，剩余贷款1792
两者的利息差2609，约等于之前多付的2721
也就是说，假设10年的后的利率如果超过2.5%，那就是划算的。反之，不划算。
如有错误，希望大家指正。
零首付，并且贷款资格不够的，或者房产抵押价值比房子售价低的，银行觉得他们的风险大的，让买家额外签Bauspar来给银行降低风险才给贷款的情况，可以考虑签Bauspar以便能顺利贷款买房。不签Bauspar就具备贷款资格的人，额外签Bauspar相当于让银行赚了两份钱 我33万的贷款，0.91的利息，还到现在每个月利息180欧我都觉得多。
你这三十万贷款，十年一分本金都不能还，1.35的利息，十年差不多要给银行付4万的利息，你还觉得值吗。 sherryrio 发表于 2018-7-5 20:06
谢谢您的建议。不过，储蓄那部分我就当做是还本了（虽然事实上并没有还本），因为普通的贷款也是需要每个 ...
你再仔细算算，普通贷款还本了啊！还本了！还本了！重点的说三遍。而且德国的贷款可以还很少的本，一年2%？虽然有sonder部分可以多还，但是没必要，多余的可以投资（每年5%傻傻拿钱）。反正德国贷款利息低。
什么叫储蓄的部分当做还本了？掩耳盗铃了？拿钱给银行锁起来，很傻。钱拿在手里才是钱。至少一年傻傻5%。 建议不需要 30万贷款，10年，1.35%，每月只支付利息和储蓄。你想想你储蓄的那部分如果每个年有5%的收益（中国很常见）的话10年是多少钱。就这一点就可以否了。 听起来的确很好。。。希望有经验的朋友来分享下 听到现在没一个说好的，德国同事以前买房签的这个，现在都说毫无意义 周围认识的买房的中国人德国人，没有一个签这个，也能说明一点问题吧 一柱擎天 发表于 2018-7-5 15:52
30万贷款，10年，1.35%，每月只支付利息和储蓄。你想想你储蓄的那部分如果每个年有5%的收益（中国很常见） ...
谢谢您的建议。不过，储蓄那部分我就当做是还本了（虽然事实上并没有还本），因为普通的贷款也是需要每个月还本付息的。这部分钱是没法做其他投资的。 tonymage 发表于 2018-7-5 16:26
周围认识的买房的中国人德国人，没有一个签这个，也能说明一点问题吧
是的，我也很奇怪周围没有人签这个。所以想来请教大家，这个bausparvertrag究竟哪里不好。银行介绍产品的时候当然是样样都好，只是想知道操作起来哪一点会碰到问题。 james0220 发表于 2018-7-5 16:14
听到现在没一个说好的，德国同事以前买房签的这个，现在都说毫无意义
请问您的德国同事，也是在买房申请贷款时，普通贷款和Bausparvertrag结合一起申请的吗？ 利息很不错，不需要搞这么复杂，算来算去你算得过银行，你们贷款额度不大啊，付了首付吗？房子在哪里呢？ 这个东西真有用是在很多很多年前，那时储蓄利息和房贷利息都高，那对于将来一定要买房而当下还不买房并且每月有储蓄习惯的人来说每月存这个比存银行储蓄要实用，可以买房时获得比较低的利息。
但现在储蓄和房贷利息都那么低，再搞这个只对银行有利，他白赚你十年利息钱，并框住你的本金，让将来的不可测风险都给你承担。你等于十年什么都没做，十年后赌一把。 Erteilung 发表于 2018-7-5 21:29
利息很不错，不需要搞这么复杂，算来算去你算得过银行，你们贷款额度不大啊，付了首付吗？房子在哪里呢？
慕尼黑的房子，付了20%首付了 老忘 发表于 2018-7-5 21:39
这个东西真有用是在很多很多年前，那时储蓄利息和房贷利息都高，那对于将来一定要买房而当下还不买房并且每 ...
谢谢您的建议，想再和您探讨一下。
如果换个角度想，现在房贷利率低，多付些利息锁定10年后的利率是1.5%，好像也不亏。而且我们现在确定要买房在申请贷款了，这些储蓄就当是每月的还本付息了（虽然实际上并没有还本付息）。 你攒的45%的bauspar,直接还本不好吗? 结束时候，快一半的房子都还掉了，利息涨也不怕。
银行想一下賺你两笔钱， 一笔贷款， 一笔bauspar jingnan 发表于 2018-7-5 22:01
你攒的45%的bauspar,直接还本不好吗? 结束时候，快一半的房子都还掉了，利息涨也不怕。
银行想一下賺你 ...
谢谢您的回复。
结束的时候快一半还掉了，但是仔细算下，只要10年后的利率超过1.7%，这些锁定利率的成本就是划算的。 sherryrio 发表于 2018-7-5 21:58
谢谢您的建议，想再和您探讨一下。
如果换个角度想，现在房贷利率低，多付些利息锁定10年后的利率是1.5% ...
问题关键就是目前作为Bau储蓄你几乎没收益，而实际还本金要十年后才开始还，而且还不能像首付或ST那样大踏步还，还是要每月慢慢还，总的要付出去的利息钱不一定少，虽然利率低。如果好好找一个正常房贷，计划好如何还，那这十年不断还本金省下的利息，加上十年后的收入增长哪怕就按通货膨胀计算，加上首付和已还掉的本金，那除非要十年后利息升的很高你才会亏，你可以让银行算这个break point的。 老忘 发表于 2018-7-5 22:36
问题关键就是目前作为Bau储蓄你几乎没收益，而实际还本金要十年后才开始还，而且还不能像首付或ST那样大 ...
我明白您的意思了，因为bausparvertrag不能Tilgung 和ST，会大大延缓还款进度，从而多付利息，对吗？
我还有一个想法，假设这30万中，算上st也最多还20万，剩下的10万确定无法在十年内还清，那把10万拿出来做一个bausparvertrag，锁定后十年的利率，您觉得这个方案如何呢？谢谢！ 本帖最后由 老忘 于 2018-7-5 23:29 编辑
sherryrio 发表于 2018-7-5 22:51
我明白您的意思了，因为bausparvertrag不能Tilgung 和ST，会大大延缓还款进度，从而多付利息，对吗？
我 ...
对。我是你就把这挤出来的10万用于比Bausparvertrag收益更高的投资，譬如国内很多正规银行理财产品都是4%利率，远好于这个1.5%贷款利息省下来的蝇头小利。而且目前储蓄利率获益不能抗通胀，实际钱是贬值的，更不能10年锁死在这个里头，那样还不如拿这钱吃喝玩乐享受生活，或者索性加大每月的还款额，这样十年后余款更少，风险更低。你就想想德国人多精打细算啊，但你听到多少人目前情况下搞这个Bauspar的。
老忘 发表于 2018-7-5 23:23
对。我是你就把这挤出来的10万用于比Bausparvertrag收益更高的投资，譬如国内很多正规银行理财产品都是4% ...
谢谢您耐心的回复！受益良多！主要因为我是看涨未来十年的利率的，感觉现在是利率低谷，如果能锁定未来10年的利率到1.5%，很有吸引力。 本帖最后由 老忘 于 2018-7-6 00:38 编辑
sherryrio 发表于 2018-7-5 23:49
谢谢您耐心的回复！受益良多！主要因为我是看涨未来十年的利率的，感觉现在是利率低谷，如果能锁定未来10 ...
你这感觉别人已经感觉五年了。你这锁定未来的低利息，都是靠你自己之前付的总的高利息，和自己低收益存给银行钱让他能去投资赚钱换来的。一般目前情况下只有没钱首付，又想买房的，才通过这种方法可以贷到款，你都20%首付了，不用给人做嫁衣，回头别人分条毯子给你，还不如自己挣出棉袄钱，天再冷点也不怕。 sherryrio 发表于 2018-7-5 20:11
请问您的德国同事，也是在买房申请贷款时，普通贷款和Bausparvertrag结合一起申请的吗？
他们都是好多年前买的房子了，现在都在说毫无意义，被骗 还有一点就是“上赶子不是买卖”，银行的人其实就是个销售人员---卖贷款的。好便宜能让你占？？？ 一柱擎天 发表于 2018-7-6 08:43
你再仔细算算，普通贷款还本了啊！还本了！还本了！重点的说三遍。而且德国的贷款可以还很少的本，一年2% ...
求教投资，5%傻傻拿钱是在德国还是国内呢？ sherryrio 发表于 2018-7-5 23:49
谢谢您耐心的回复！受益良多！主要因为我是看涨未来十年的利率的，感觉现在是利率低谷，如果能锁定未来10 ...
你们年轻， 不必一直纠结于利率上涨这个梗啊，你们是自住还是出租，10年后房子也可以交易的，不愿意持有，可以卖掉啊。bauspar你把它看作一个保险，现在低利率，不建议买了。 Erteilung 发表于 2018-7-6 09:35
求教投资，5%傻傻拿钱是在德国还是国内呢？
国内。支付宝--理财--国寿安鑫盈360天 一直5.15-5.4之间。 坛子里竟然一边倒的认为Bauspar不好啊！ 其实我觉得也没有那么绝对，假如楼主不用Bauspar，普通贷款十年，只能拿到2%的利率，那样Bauspar的1.35%的利率，即使不还本金，有些额外费用，看起来也比普通贷款好啊，何况还额外一个未来利率保险。 一只羊两只羊... 发表于 2018-7-6 09:59
坛子里竟然一边倒的认为Bauspar不好啊！ 其实我觉得也没有那么绝对，假如楼主不用Bauspar，普通贷款十年， ...
你再仔细算算，普通贷款还本了啊！还本了！还本了！重点的说三遍。而且德国的贷款可以还很少的本，一年2%？虽然有sonder部分可以多还，但是没必要，多余的可以投资（每年5%傻傻拿钱）。反正德国贷款利息低。反正德国贷款利息低。反正德国贷款利息低。重点的说三遍。
拿钱给银行锁起来，几乎没收益，很傻。钱拿在手里才是钱。至少一年傻傻5%。 楼主，不签就对了！