neubau 新建房价格
本帖最后由 吃绿葱 于 2020-11-12 20:50 编辑请教各位，现在一个新建房，要和Postbank的Makler签的，价格觉得心理没底：
DHH，面积550平，房子150平，两层带Spitzboden，二楼卧室halbzimmer，KfW55；Lage在汉堡，交通方便区街道安静。
价格是56万，其中地32万多，房子23万多，税什么交完60万，但是Baunebenkosten还要5万，其中Reserve1万，总价65万
建一年。
大家觉得值么？明天要谈贷款了，有啥建议不
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更新：
中介在没有通知我的情况下 把整块地卖给了出高价者 DHH没了
他们一直是两手计划：卖地 或卖neubau，但是不说，报价也是拖着一周才报
每次沟通都问他们有没其他zusage 有没有其它高价的，我么感兴趣 我们要了 我们定了
我给zusage让赶紧定Notar 她说要等Finanz计划
一天后 说卖了 反正没签合同 理解 正常 没毛病 艹
中介是Postbank Immobilien 浪费两周时间 关键是为此错过两个也很中意的房
maidongxidemao 发表于 2020-11-9 23:42
你们的Nebenkosten 算太低了，要至少按照10万算。地板墙面都是花钱的地方。你就算便宜的铺，30欧一平米也要 ...
30一平100是3000 什么地段？不同地方价格差得很多。 本帖最后由 Yaya12345 于 2020-11-9 21:28 编辑
地价不知道，你这个房价加起来还不到30万，你们和建筑商确认好了，这个价格都包括哪些了吗？ lola118 发表于 2020-11-9 19:41
什么地段？不同地方价格差得很多。
Lurup周围Haus区 离主街较远，离车站不远，安静 本帖最后由 吃绿葱 于 2020-11-9 21:49 编辑
Yaya12345 发表于 2020-11-9 21:26
地价不知道，你这个房价加起来还不到30万，你们和建筑商确认好了，这个价格都包括哪些了吗？
房价不到30万，但确实也不大，150平，包括建房Massivbau, 地热，新风，门窗，Gaube，Schornstein这些。其它计算在5万Baunebenkosten里了：水电Anschluss，墙面，地板，花园铺地，厨房1万，还有个拆旧建筑1万，预留款1万，共5万6万的Baunebenkosten
所以总体上就像我说的，房子、地、税佣金，Baunebenkosten 共65
只是Rohbau?23万好便宜，地也好便宜，汉堡那边房价这么低？那些铺地板卫生间刷墙的费用算了吗？没算打算哪里弄钱呢 你们的Nebenkosten 算太低了，要至少按照10万算。地板墙面都是花钱的地方。你就算便宜的铺，30欧一平米也要的，100平就是3万了。卫生间一般最便宜的也要7、8千一个，厨房1万根本下不来。拆旧建筑1万也下不来，光entsorgen 就好几千。花园铺地也要很多钱，要找人把地面做平的，几千下不来。一般这种非Schlüsselferig 的至少要加10万 其它计算在5万Baunebenkosten里了：水电Anschluss，墙面，地板，花园铺地，厨房1万，还有个拆旧建筑1万，预留款1万，共5万6万的Baunebenkosten
太天真了 听起来水电都没有的毛坯，那价格一般吧。不然就太便宜了。感觉连Trokenbau都还没有，因为这个是水电之后才能做的。之后的费用大着呢，能20万拿下来都了不起 楼主建房是个坑，你不签是大爷，一签就是孙子了。预算估计最少80万。贷款宁多勿缺。多了还ST都行，少了就等着哭。 懒懒虫 发表于 2020-11-10 09:16
听起来水电都没有的毛坯，那价格一般吧。不然就太便宜了。感觉连Trokenbau都还没有，因为这个是水电之后才 ...
水电 Mehrspaten-Hauseinführung 和各种Anschluss都计算在里面了，大概2万。
Trockenbau指哪些？我可以看看明细表 maidongxidemao 发表于 2020-11-9 23:42
你们的Nebenkosten 算太低了，要至少按照10万算。地板墙面都是花钱的地方。你就算便宜的铺，30欧一平米也要 ...
刷墙和铺地 计算的1万材料费
卫生间之前谈的是包含，我要再仔细看
有旧建筑 地面是平的 花园铺地算60一平，报6000欧
一般Baunebenkosten到10%？ 我们的要求就是一切用最低标准的，不换不改 各位说的Baunebenkosten包不包括 税 佣金 房产证啥的费用这些算的话3、4万
这样Baunebenkosten在报价里有9万多了 吃绿葱 发表于 2020-11-10 10:13
刷墙和铺地 计算的1万材料费
卫生间之前谈的是包含，我要再仔细看
有旧建筑 地面是平的 花园铺地算60一 ...
花园的地不能直接铺，要做一层地基的，如果你想省钱，直接Ikea 买那种fertig的砖铺更便宜。你还要算一些特殊人工费，比如地板除了材料费还有人工费，瓷砖的人工费更贵。厨房10k真心下不来，除非你买那种展览厨房或者Abnahme 厨房再配最便宜的电器。 本帖最后由 maidongxidemao 于 2020-11-10 12:28 编辑
吃绿葱 发表于 2020-11-10 10:02
水电 Mehrspaten-Hauseinführung 和各种Anschluss都计算在里面了，大概2万。
Trockenbau指哪些？我可以 ...
你要看他们的baubeschreibung里面做到哪个gewerke.还要自己看Angebot.Baunehbenkosten定义不一样。我们是Schlüssel fertig 的，但是erdarbeit是eigenleistung,因为要自己做楼梯花园之类的。所以我们的baunehbenkosten就是erdarbeit和自己要升级的费用。
一般常见没有列在报价里的建房费用有：
Erdarbeit, Auenanlagen (包括花园和车库或者车位），bodengutachten, Vermessung, Statik, Bauantrag, Anschlüsse
这些费用是跟你盖哪种房子没关系，比如anschluss是你让Stadtwerke 给你把管道从你的Grundstück 的节点连到房子外面的接入点的费用，这个费用建房公司都不包，如果你家的地不是erschlossen 的，你还要付从街道上到你的地界的连接费用。建房公司一般只管从房子节点到家里的水管电线。这个费用根据距离算，一般1000起。
土地评估不是每家都要做，但是有时候在申请建房许可的时候必须要呈交报告，这个费用在2000左右。我们的这边还建议做炸弹检测，光这个就额外花了3000了。
测量一般也不一定包在建房费用里，也要3000左右。这个是要做两次，一次丈量建房位置，一次建好后测量高度和位置。这是必须的。
建房许可申请费是必须自己付的，如果有Bebauungsplan 会便宜点只要几百欧，如果没有，要上千。
花园车库是上不封顶的。
Statik 一定要做，这个一般是包在建房费用里，但是不一定，有些报价非常低的可能就不包在里面，这也是几大千的费用。
如果你们不是Schlüssel fertig 的，上面费用加上所有还要自己做的eigenleistung才是你的baunebenkosten. 税的话如果你是通过建房公司买的地，税是按照最后合同上的价格加上地的价格来交。如果你们是自己买地，那就只是地的价格算上税。
Notar是按照交易量收费。
另外在德国挖地拆东西不贵，贵的是回收。如果你挖出来的土可以自己处理，那可以便宜很多，如果你要回收处理，取决于量，又是几大千起…… 建房就是个坑……你最后都会升升级的。最近做了一部分Bemusterung,说说价格。
比如我们地板给报价40欧一平，我们打算升到60欧的，瓷砖35一平，银行说绝对不够，还没Bemusterung 楼梯水泥的楼梯换成木质楼梯，大门我们报价里只包了一个，实际有两个，当时没看清楚。一个大门至少2000加，你加指纹识别又是800多。窗户如果是落地窗全开，前面要加围栏又是额外的钱。我们加了电梯，建房公司说必须加防火门，这个也是一层1000。我们想装顶灯，如果不改变层高就要在做天花板的时候把基座灌在水泥里，一个基座110欧，就一个灯。如果不花这个钱就要做吊顶，也是钱，便宜点罢了。我们价格里包含电动卷帘，如果想加自动控制，又是一笔钱。窗户加报警系统也是额外费用。
如果你两个厕所，报价只含一个手盆的费用……银行建议我们在Schlüssel fertig 的报价上再加13万。不过我们是Hang, erdarbeit比较贵，13万也包括了家具和厨房。而且算中高档。 maidongxidemao 发表于 2020-11-10 12:27
建房就是个坑……你最后都会升升级的。最近做了一部分Bemusterung,说说价格。
比如我们地板给报价40欧一平 ...
很详细，感谢，慢慢看。
我们是从Postbank Immobilien(他们中介)手上买地和房，Schlüsselfertig，和Baufirma签合同，并不完全是自己设计建造，按户型很多东西都已经定了。基本上没啥升级空间。没keller 阁楼也不Ausbau 新建房一般都会超出预算，手上一定多留点，以防万一。 吃绿葱 发表于 2020-11-10 13:29
很详细，感谢，慢慢看。
我们是从Postbank Immobilien(他们中介)手上买地和房，Schlüsselfertig，和B ...
我觉得是你们通过中介买地，但是前提是跟建房公司签订建房合同。但是可以填的东西很多。Schlüssel fertig 也不一定都是bezugsfertig.你这样网上看的广告最后至少要加10到15k,先去谈吧。问没用。等你谈过两家就知道里面的道道了。 maidongxidemao 发表于 2020-11-10 16:31
我觉得是你们通过中介买地，但是前提是跟建房公司签订建房合同。但是可以填的东西很多。Schlüssel ferti ...
网上最初的广告是54万左右，现在最终报价65万 懒懒虫 发表于 2020-11-10 09:16
听起来水电都没有的毛坯，那价格一般吧。不然就太便宜了。感觉连Trokenbau都还没有，因为这个是水电之后才 ...
造Haus没有含水电接通很正常，他这个就是很典型的Schlüsselfertig标准的新建房。
价格也很正常。至于花园厨房都是自己的事情和合同无关了。
但是汉堡的地价这么便宜？才400多一平方？ mierbach 发表于 2020-11-11 20:53
造Haus没有含水电接通很正常，他这个就是很典型的Schlüsselfertig标准的新建房。
价格也很正常。至于花 ...
二十多万的新房报价觉得很便宜，不过我不了解建房市场。
汉堡的地价就要看什么地方了。好像价格差距很多 mierbach 发表于 2020-11-11 20:53
造Haus没有含水电接通很正常，他这个就是很典型的Schlüsselfertig标准的新建房。
价格也很正常。至于花 ...
嗯，开始看成是水电了，只是接通还说得过去。 别的不说，有32万我绝对不会在Lurup买地。买地不光要看小环境安静与否，还要看Lage的大区情况，比如人口构成，学区，基础建设情况。宁愿小一点的地，同样的钱，虽买不起Blankenese, Rissen，但Niendorf, Sasel什么的也是有希望的。
盖房价格我们当时报价26万，最后38万还没包括Sonderwünsche什么的。多计算出10万左右预算自己不会最后手足无措。 lola118 发表于 2020-11-12 08:02
二十多万的新房报价觉得很便宜，不过我不了解建房市场。
汉堡的地价就要看什么地方了。好像价格差距很 ...
新建Haus基本都这个这个价格吧，Haus和Wohnung还是不一样的，Wohnung基本上是Bezugsfertig了，Haus是Schlüsselfertig,但是基本还是半毛胚。
一般配置好一点的话会贵一点，比如23万的Haus配20欧一平方的瓷砖，26万的会配40欧一平方的瓷砖之类的。
但是Haus其实无所谓的，情愿价格低一点。配置低的话，造的时候都会和负责的公司见面都可以加上去，价格贵的房子的话，减配置就很不划算的。 mierbach 发表于 2020-11-12 15:29
新建Haus基本都这个这个价格吧，Haus和Wohnung还是不一样的，Wohnung基本上是Bezugsfertig了，Haus是Schl ...
我的理解是二十多万的房就是毛坯房吧？还得把好多东西加上去？ 本帖最后由 mierbach 于 2020-11-12 17:38 编辑
lola118 发表于 2020-11-12 17:20
我的理解是二十多万的房就是毛坯房吧？还得把好多东西加上去？
纯毛胚也不至于。一般20多万的Schlüsselfertig房子含地暖，Q2级别腻子墙面，全部卫浴设备，卫生间墙面地板的瓷砖，门窗和卷帘门。
自己要做的就是刷墙，铺地板，装厨房和淋浴房。 mierbach 发表于 2020-11-12 17:36
纯毛胚也不至于。一般20多万的Schlüsselfertig房子含地暖，Q2级别腻子墙面，全部卫浴设备，卫生间墙面 ...
哦，跟我们买的新建排房差不多，我们得自己铺地板，刷墙，厨房。卫生间倒是开发商都弄了。
我们打算在三楼加一个厕所和淋浴，开发商要1万八，你觉得这个价格合理不？
lola118 发表于 2020-11-12 19:09
哦，跟我们买的新建排房差不多，我们得自己铺地板，刷墙，厨房。卫生间倒是开发商都弄了。
我们打算在三 ...
对，联排一般也是Schlüsselfertig 的。
一个厕所加淋浴1万8肯定是贵的啊，但是你要装的话，估计也只能让开发商？或者你问一下，是否让他各种水管接好，这样可以外面找人做，一般一个带淋浴的卫生间8千到1万2。
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