德国房市可能接下来才真正上涨
以下纯个人观点，欢迎讨论。观点：德国的房市可能接下来才真正上涨。
德国房价在30年以来基本遵循房价和利率一高一低的规律，按照长期利率为前提，给很多人一种总支出差别不大的感觉。再加上德国对租客的利益保护得很好，所以德国人对买房并不是那么情有独钟，这方面从德国人均自住房的比例就可以看出来。可以理解为，大家都租房，并不觉得自己租房有什么不合适的，安于现状。
近几年进入德国的中高级收入阶层的外国人极其多，比如华人群体，这些人的买房热情远高于德国人，逐渐搅动了德国平静的房市。另外，政府逐步收紧批复地皮的大小，地皮价格只会继续走高，房价的基础是地价，再加上建房成本上涨，房价怎么可能大幅下降呢？疫情的影响就不多说了，本来很多人以为疫情可能给房市浇盆冷水，没想到反而是又添了一把火。
通货膨胀和各国放水，钱总是要有地方去的。从年初到现在，利率上涨了0.5%左右，但是原本很多人期望的房价稳定甚至回落的情况并没有出现。
对于德国很多城市而言，慕尼黑是一个很好的反面教材。每平米4000欧的时候，没有人相信慕尼黑还有多大的上涨空间，各种理论和舆论都不支持继续上涨。
德国并不属于土地资源充足的国家，买房需要掏夫妻二人的钱包可能是未来的趋势。
握紧阳光 发表于 2021-7-8 08:13
没错，国内北上广就是走着这条路过来的。当年房价不高的时候咬牙买了第一套的人，后期置换的压力小很多。 ...
不要嘲笑这些不开窍的德国人，这是他们的国家，规则是他们定的。如果最后发现他们的土地房产都在外国人手里了，你看看他们的宪法是如何说的. ari 发表于 2021-8-9 08:31
第一点，德国的土地供应非常充足 ，所以你的立论在根本上就有问题了。。。。房产可以投，但是你如果认为能 ...
德国土地整体的确很充足，这一点你说的完全正确，即便慕尼黑法兰柏林都很充足。要加大土地供应，一般的城市，直接划拨土地就完事了。慕尼黑这种一线城市，搞一波中国式拆迁，几十层住宅楼盖起来。想要解决土地供应问题，有的是办法。但是你认为德国政府会这么搞吗？
德国搞一个口罩强制令，都这么难推进，何况土地。以后的政治正确就是环保绿，加大力度划拨土地是不可能的。
东德农村的土地倒是很充足，为了吸引年轻家庭，拿地盖房政府还给补助，等于土地白给，但是人们还是不去。人口聚集的地方，房价上涨是必然的。
但是像北上广那样疯涨，倒也不太可能，每年5%-10%的涨幅还是没啥问题的。 本帖最后由 xixi00 于 2021-7-7 16:13 编辑
现在买第一套房子的人，能买的起1M的人不多，但是很多人是房价还没这么高时已经买了第一套房子，赶上了车。现在换第二套大一些的房子，补个差价很多人还是能负担得起的。德国大城市的房价大多相当于30年的房租，个人觉得还会再涨一些，但是不会像之前哪些年涨了几倍了，个人预测像柏林这样的大城市的好地段最多还会再涨一倍，包含通胀的因素。 本帖最后由 jingnan 于 2021-7-6 23:16 编辑
最近电视里经常播放木材涨价，铁涨价，铜涨价，各种原材料涨价。
想想为什么？ 如果谁拿到政府平白印出的大笔钱，而且他还知道明天还要印这么多，他要干什么？ 当然是抢先换成真金白银， 明天涨价了，他就是白拿盈利。
房子也是这样
德国人可以不买，移民可以不买，但是美国投资公司有可能买{:5_319:}
房价不是普通收入人群决定的。结论是什么就很清楚了。 D.Rich 发表于 2021-7-15 13:18
楼主的观点蛮有意思的。我先说点儿挺楼主的观点。
有朋友提到利息涨房价要跌的，这个逻辑没啥问题，问题是 ...
不光德国，应该是全球进入日本模式。其实不希望德国的房价涨成北上广的格局。搞得年轻人躺平，没有希望，房多房空势如水火。一旦这样，对在德国持有房产的中国人没有好处。 太小看利率的威力了。几率如果升到3％房价绝对哗啦啦的降。不信你让银行算算3％的利息你能买的起啥房子。
你所谓的那些不断上涨的成本是现在供不应求的局面造成的。特别是造房成本。经济危机真的来了的话没人造房，第一个降价的就是Handwerk。到时候一堆Handwerker 求爷爷告奶奶的让你把Auftrag 给他。只能说现在的局面下ezb没办法升利息罢了，也许利息永远也回不到从前了。但是小看利息的威力有点可笑。 cgndhx 发表于 2021-8-2 15:10
所以说嘛，还是货币超发导致的，未来短期几年的房价，还是要看央行印钱的速度，当然现在建筑材料奇缺，也 ...
中美欧，每一方都在印钱，别人印钱，自己不印就是傻子。除非全球达成一致都不印钱了，但谁都知道这不可能发生。全球各国经过疫情的洗礼，穷得叮当响，以德国为代表的欧盟各国兜里已经没多少钱了，地主家也没余粮了啊，从去年初开始欧盟累计放水1.8万亿欧元，接下来还要放。那边美国再接着放水，各国又要跟着放。。。 楼主的观点蛮有意思的。我先说点儿挺楼主的观点。
有朋友提到利息涨房价要跌的，这个逻辑没啥问题，问题是利息能不能涨。我怀疑欧元区和日本一样，进入了老年人和有钱人占有的闲钱太多却又不想花掉、但年轻人没有钱的窘境。这种情况下，央行再怎么努力“印钱”，通胀率都是很难起来的。而且EZB行长忽然宣布放弃了2%通胀率上限的铁律，看来是打算宽松到底了。如果我的这个看法是实际情况，就可能很难退出低息政策。但理论归理论，会不会通胀谁又说得准呢？假如我国放弃低端出口型经济体政策，人民币升值一些的话，欧洲会不会产生输入型通胀呢？
另外根据国际上的统计数据，租金限制政策越紧的城市房价涨得越厉害，因为一般这种政策不适用于新房，投资会往新房流动，变相推高平均租金和房价。看看德国是不是完全符合这个情况？{:8_475:}
再说点儿对楼主结论不利的观点。
德国地并不少，反而非常的多！只不过政府批复的慢而已。如果政府忽然放开批复了，将是另一番景象。
另外外国大资本入德购房这件事，一方面是事实，比如贝莱德前几年还买了不少，甚至邻国丹麦的退休基金还是柏林的大房东之一。但是，德国对租金控制得越来越厉害，谁最守规矩呢？也是这些职业资本家。据专门替租客降租金的律师说，一般很容易和这些大企业达成降租金的协议，毕竟管理人员都是员工，按规矩办事最牢靠。反而是私人房东不愿意守规矩，不撞南墙不回头。所以德国大城市的二手楼对这些大资本来说越来越不香了，我认为他们最多会倾向于买新建的楼来投资。但是再配合我上面那段儿的话……感觉正反方的力量还得看谁更厉害
本帖最后由 marklin 于 2021-7-14 10:21 编辑
哈哈， 租房的和买投资房的人是永远说不到一起的！
你这里一个悖论：通货膨胀会造成利息暴涨，而利息一旦涨了，房价就应该降，因为大多数人就买不起了，而另一部分有钱的人会宁可把钱存银行或者投资股市。央行的利息是基本利息，股市盈利和房贷利息都会比央行利息高。需求降了价格就会降。别一味的觉得房价会涨。要看整体经济情况，国际情况和政治情况。看看统计局出示的数据，基本上通货膨胀厉害的国家或者经济有问题的国家利息都非常高的。而且就算房价绝对值涨了，也要看是真的涨还是只是跟通货膨胀和利息一起坐飞机了。 maidongxidemao 发表于 2021-7-6 09:58
你这里一个悖论：通货膨胀会造成利息暴涨，而利息一旦涨了，房价就应该降，因为大多数人就买不起了，而另一 ...
我的观点是利息涨，房价继续涨，不同于大家一贯认为的一高一低。因为现在的德国不是几十年前的德国，二战之后的德国空房土地几乎白送呢，一味上涨不可能，但是现在德国的房价上涨空间还有很多。
相比于七八年前的房价+利率，现在的行情更贵，但是现在买房的人却比之前多了。并不是大多数人买不起，对于很多人来说，持币观望的原因仅仅是因为不符合自己的价格预期。
即便是跟着通胀一起涨，也是涨了，希望房价大幅下跌，基本不可能 观点和楼主一样，但是我不敢这么下结论也不敢说出来而已，因为德国（特别是大城市）之于欧洲就像北上广深之于中国，公司的同事都是周边国家过来的德漂，这边机会还是更多。 本帖最后由 长汀烧大块 于 2021-7-6 11:04 编辑
我来泼一下冷水，坐标北德某大城市，个人观察房市将近一年，近三个月来我的感觉是房子基本上涨不动了（公寓不知道，因为只关注了房子）。我们当地双职工的普遍收入只能支撑50万到60万的房价，大部分人只有这么多预算，这里不像国内有六个钱包支持，所以房价再涨只会导致大部分工薪阶层买不起，有价无市。而且德国这里租售同权，房价再涨那租房子显得又香了，和国内根本没法类比 长汀烧大块 发表于 2021-7-6 11:01
我来泼一下冷水，坐标北德某大城市，个人观察房市将近一年，近三个月来我的感觉是房子基本上涨不动了（公寓 ...
房价是一个阶段接一个阶段的，不会每个时间段都上涨，三个月看不出什么。慕尼黑现在一个Haus轻松1.5M起步，谁在买呢？我这里一个5年前60万的Haus，现在1M，5年前35万的排房，现在60万，只要是市区10分钟车程内新盖的EFH，1M以下根本没有。
房价继续上涨会造成人员挤压，将各个支付能力阶层分开，这种现象一直都在发生，不只是现在。90年代的EFH，房主可能是Mauer，Meister，Lackierer，但是现在新换手的EFH，不管是新盖的还是二手的，新的房主几乎不会是这些人群了。
大家返回去租房，又会推高租房市场，投资房的售价和租金又会上涨。 本帖最后由 长汀烧大块 于 2021-7-6 11:55 编辑
握紧阳光 发表于 2021-7-6 11:25
房价是一个阶段接一个阶段的，不会每个时间段都上涨，三个月看不出什么。慕尼黑现在一个Haus轻松1.5M起步 ...
慕尼黑不代表全德。
租金虽然也涨，但是近几年涨幅远不如房子，居住权是公民最基本的权利，这直接决定了房租不可能涨得和房价一样。还有你原帖说的收入高的外国人，你这是逛论坛产生的感觉吧，实际上德国购房的主力永远都是德国人
另外我说的工薪阶层不包括Handwerker，主要是这些人群一般只有单职工。他们的预算就更少了，只能负担得起30-40万的房子，现在只能找找待装修的旧房。我指的工薪阶层是工程师，公务员和医生等人群。当这些人都买不起的时候，还有谁会买呢
机构是买房Wohnung的大头，而不是个人。看俄国，阿拉伯和远东的热钱涌入。 长汀烧大块 发表于 2021-7-6 11:34
慕尼黑不代表全德。我说的工薪阶层不包括Handwerker，这些人群的预算就更少了，可能只能买得起30-40万的 ...
德国的房价就是在一片“工薪阶层都买不起，还有谁会买呢？”的质疑声中一路涨起来的。。。
我说的挤压，就是挤压到比如夫妻俩是大厂资深工程师+高级别公务员的搭配，才能等35岁之后攒到钱了下手EFH或者好地段的DHH还有排房，每个阶层顺势下沉。
比如南德很多城市，房价仍然是低于租金的。。。Mietspiegel和实际租金是两回事，我这里的投资房，真正值得下手的，根本轮不到德国人。。。 有价无市 握紧阳光 发表于 2021-7-6 10:19
我的观点是利息涨，房价继续涨，不同于大家一贯认为的一高一低。因为现在的德国不是几十年前的德国，二战 ...
利息涨房价涨，不等于房价是真的涨。你要算上通货膨胀和利息的涨幅。毕竟如果现在5%的利息，50万的现金放在银行账户里，十年后是个很可观的数字，如果现在50万的房产在十年后没涨过你放在银行的钱，那房产就是相对贬值的。
其实谈这个没用，你去问经济学的教授他也说不出什么来。网上那些分析师的话更不可信，按照概率他们也只有50%的正确率。想买就买，不想买或者没钱就不买。刚需还是要买。投资就自己看吧 mj250 发表于 2021-7-6 12:09
有价无市
那就没有那么多人抢都抢不到了。。。 maidongxidemao 发表于 2021-7-6 12:10
利息涨房价涨，不等于房价是真的涨。你要算上通货膨胀和利息的涨幅。毕竟如果现在5%的利息，50万的现金放 ...
现在都征收付利息了。。。 握紧阳光 发表于 2021-7-6 12:18
那就没有那么多人抢都抢不到了。。。
买得起才抢，等涨到买不起的价格时就没人抢了。 握紧阳光 发表于 2021-7-6 11:58
德国的房价就是在一片“工薪阶层都买不起，还有谁会买呢？”的质疑声中一路涨起来的。。。
我说的挤压 ...
投资房一般是公寓居多，买Haus的是刚需为主。挤压到你说的那个阶段应该不至于，说实话买Haus意愿最强的是孩子比较小的时候，对应大部分人应该是30-40岁阶段。如果要攒钱到孩子都会打酱油了，买房子的意愿又下降了，所以我感觉不会挤压到你说的高收入阶层要到35岁才能买得起的程度。我觉得高收入人群30-35岁，中产阶级35-40岁左右可以负担得起的价格，会是大部分地方的涨幅极限。
最后 我也觉得德国房价没有到头，但是你说的现在才开始涨 有点夸张了。个人感觉房价还会维持较低的涨幅到2025年前后。目前很多房子都是两个老人住，等过几年婴儿潮50-60年出生的老人去世，会释放不少房子 本帖最后由 握紧阳光 于 2021-7-6 12:35 编辑
长汀烧大块 发表于 2021-7-6 12:26
投资房一般是公寓居多，买Haus的是刚需为主。挤压到你说的那个阶段应该不至于，说实话买Haus意愿最强的是 ...
房价上涨当然不仅是Haus，投资房为代表的Wohnung是房价定位中很大的决定因素，我说的现在才涨，实际意思是从现在开始房价和利率不再一定是一高一低了。如果不考虑移民因素，老人去世留下空房，供大于求，是会出现房价下跌。但是移民太多了，很多移民的经济实力远高于德国平均水平 握紧阳光 发表于 2021-7-6 11:20
现在都征收付利息了。。。
贷款利息要是涨了，存款利息也一样跟着涨 楼主的标题很骇人，但有些分析的依据不复合实际，逻辑上也有问题，我只说一点吧。譬如华人买房，虽然中国人热忱于买房，但在德国的中国人数量太少，其次，华人买房最大的优势就是有更多的首付，但这几年因为金融管制，中国往德国汇款买房已经很难操作，不能从国内获得支持买房的中国家庭要几乎全额贷款，在德国工作的中国人绝大部分收入其实很普通，贷款上比起德国人没有任何优势，只是因为对于房子的认识和德国人不同，往往中国夫妻贷款决心都很大，总结说，华人热衷买房对德国房市影响微乎其微。楼上有位"长汀烧大块"对于房价分析的很不错。 cgndhx 发表于 2021-7-6 13:02
楼主的标题很骇人，但有些分析的依据不复合实际，逻辑上也有问题，我只说一点吧。譬如华人买房，虽然中国人 ...
真正把房价推高的，根本不是自住房，也更不是华人 跟中国不同，德国没有城乡二元化差距，没有城市户口这一说， 高收入群体也有分布在农村， 大城市住房一旦紧缺很快就外溢到周边，半径50公里开外， 稀缺性没有北上广深那么强。 本帖最后由 cgndhx 于 2021-7-6 13:25 编辑
握紧阳光 发表于 2021-7-6 13:16
真正把房价推高的，根本不是自住房，也更不是华人
没明白你想说什么，你在首帖中提到了华人对德国房价上涨的促进作用。还有你认为是什么推高了房价?充足的人口，稀缺的土地，极低的贷款利率，国家的政策和意愿? 人在路上 发表于 2021-7-6 13:19
跟中国不同，德国没有城乡二元化差距，没有城市户口这一说， 高收入群体也有分布在农村， 大城市住房一旦紧 ...
这话没错，但是外溢一样会推高周边的房价，可以参考以下慕尼黑Pasing的走势 cgndhx 发表于 2021-7-6 13:21
没明白你想说什么，你在首帖中提到了华人对德国房价上涨的促进作用。还有你认为是什么推高了房价?充足的 ...
首贴里说的是中高收入阶层的外来移民，华人是一个代表，并不仅仅是华人，是所有的德漂群体，这个群体的作用也只是一方面，首贴里也提到了。市场决定价格，多年前就有房价涨不动的论调，但是市场不答应。
这个帖子适合几年之后回头扒帖，现在大家都有自己的看法 握紧阳光 发表于 2021-7-6 13:27
这话没错，但是外溢一样会推高周边的房价，可以参考以下慕尼黑Pasing的走势
同感，IMMO24上城市周边的年久失修的老房价格较低，但是数据显示收藏数和买家联系数都很高，不用参与都知道是很多人在抢。 握紧阳光 发表于 2021-7-6 13:27
这话没错，但是外溢一样会推高周边的房价，可以参考以下慕尼黑Pasing的走势
城乡差距小，能很好的抑制房价的涨幅，也就是说，解决了土地稀缺性的问题。
其实德国有很多办法抑制房价，譬如允许多建高层住宅和加快土地开发，但这就是德国人的固执和党派间的争斗造成的问题了 本帖最后由 握紧阳光 于 2021-7-6 15:07 编辑
cgndhx 发表于 2021-7-6 13:50
城乡差距小，能很好的抑制房价的涨幅，也就是说，解决了土地稀缺性的问题。
其实德国有很多办法抑制房 ...
还有一个趋势需要注意，就是对环保的病态追求也是推高房价的重要因素。政府把持土地，追求森林面积，土地稀缺是必然的，无法解决。政府只要不强制打压，就无法控制房价长期上涨，搞不好适得其反，柏林的租金上限就是极好的例子。 房价涨跌长期只能看难民接收的多少 limbo 发表于 2021-7-6 15:19
房价涨跌长期只能看难民接收的多少
房价和难民没关系。房价背后代表财富，难民基本上都没什么资产。而且进入德国逃难的人，也不是轻易能获得难民身份，这些人很难提出居住面积和居住地段的要求，难民既不会加剧住宅用地的紧张也不会影响通胀，从而影响利率政策。难民带来主要是社会问题 cgndhx 发表于 2021-7-6 15:31
房价和难民没关系。房价背后代表财富，难民基本上都没什么资产。而且进入德国逃难的人，也不是轻易能获得 ...
只要是个人，就得住，住得再低端也会推高价格，可以一层层往上推。