出租房退税总结

jeditech · 发表于 2013-7-12 17:27

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最近很多同学问出租房如何退税的问题，这里总结一下，供大家参考。

出租房的退税，可以分成三部分。

第一部分，是买房当年可以全额退税的。这部分主要是有关买房的Finanzierung的费用，包括贷款中介费，银行手续费，贷款合同公证费，以及Eintragung der Grundschuld的费用等。这里需要注意的是，买房本身的费用，并不能在这一年全额退税（见第三部分）。

第二部分，是出租后每年可以全额退税的，主要是每年的贷款利息，维修保养费用，Verwalter费用，不能转嫁到房客头上的保险（比如Rechtsschutz）等等。这里要注意，如果买房三年以内的维修保养费用总合超过房价的15%，那么这部分费用也只能和第三部分一样，按每年2%退税。所以应该合理安排维修保养的投入，尤其在前三年内避免投入过多，这样才能尽快利用退税的政策。
另外要注意的是Instandhaltungskosten（即维修保养费用）和Modernisierungskosten（一般指提升房子价值和居住价值的费用）在退税政策上的区别。原则上说，Instandhaltungskosten可以当年全额退税，但是Modernisierungskosten只能和第三部分的费用一样，每年退2%。但是如果一年内的Modernisierungskosten不超过4000欧，Finanzamt也应该接受当年全额退税的要求。至于如何区分Instandhaltungskosten和Modernisierungskosten，虽然法律上列举了一些例子，但是没有绝对的区分标准，具体情况经常要由Finanzamt决定。
还有一些零碎费用，也可以退税，比如参加Eigentümerversammlung的路费。

第三部分，是出租后每年按2%退税的（1924年12月31日前盖的房子每年2,5%），包括扣除地价后的房价，买房的中介费，Grunderwerbsteuer，购房合同的公证费，以及所有Grundbuch的费用，比如Auflassungsvormerkung, Löschung der Auflassungsvormerkung, Eintragung der Eigentümer，但是不包括Eintragung der Grundschuld 的费用（见第一部分）。
地价的计算，一般以购房合同中的数字为准。如果合同里没有写出土地价格，那么以土地面积乘以当地的Bodenrichtwert作为地价。

以上如果有什么遗漏，欢迎大家补充。

jeditech · 发表于 2013-9-24 15:41

林间小路发表于 2013-9-24 15:21
请教LZ大侠：想买第二套房作投资，可以全款拿下。但听说全款买不划算，贷款买可以退税。老公却认为，贷款加 ...

究竟哪种买法划算，牵涉到几个因素，包括个人税率，贷款利率，以及其他投资的回报率。个人税率越高，贷款利率越低，其他投资回报率越高，贷款买房越划算。举个例子，高收入（即高税率），又精于其他投资，那么贷款买房，利息退税比较划算，手上的钱可以投资其它渠道（回报率高于贷款利率）。如果税率本来就不高（退税额有限），又非常保守，只信任银行存折，那就少贷款，把钱拿出来买房。

这笔账，只有个人自己才算的清楚。

fly4freedom · 发表于 2019-5-2 16:17

有些问题是重复在问的，建议大家翻一下历史记录。楼主重复回复也挺辛苦的。

yvonne.de · 发表于 2015-5-19 14:00

jeditech 发表于 2015-5-19 13:57
造价和地价并没有什么关系。你买的房子放到一个小村里，总价会低很多，地价可能只占总价的10%，另外的9 ...

厉害！你这样一解释我有恍然大悟的感觉！折旧的只是造价，而不是地价。
多谢楼主！！！

lavenderff · 发表于 2013-11-11 12:39

本帖最后由 lavenderff 于 2013-11-11 14:27 编辑

请教楼主两个问题哈，先谢过了。
1. 期房买的时候目的是为了出租，在交房前还没有出租前付给银行的贷款利息是可以按第二部分来退税的是吗？
2. 房子合约签了Notar费用税什么的都交了，这之后的sonderwunsch如果不超过四千欧，可以当做Modernisierungskosten当年全额退税吗？
多谢。

jeditech · 发表于 2013-7-17 21:35

saleonline 发表于 2013-7-17 19:50
Lz, 我刚又仔细看了下帖，那我前面的问题其实算回答过了，那还是拿我之前的例子来说的话，2012交的notar ...

税表里没有单独的vorweggenommene Werbungskosten这一栏。如果费用是2012年支付的，就填在2012年的Steuererklärung里（就是今年刚交上去的），名目是正常的Werbungskosten，附上单据和说明，房子以后是要出租的。所谓的vorweggenommen，就是指在出租还没有实现之前，就把相关的费用退税。

luhui2012 · 发表于 2013-7-14 11:25

jeditech 发表于 2013-7-14 10:32
这个。。。属于边缘地带吧。。。如果Finanzamt察觉到了，会要你补交税款。当然也可能察觉不到。。。

好贴很全面，赞

w84best · 发表于 2013-7-12 17:39

写得很不错，我等会儿来补充。

lavenderff · 发表于 2013-7-12 18:27

赞楼主明白人热心科普，多谢！
两个问题请教下：
一，能具体说说出租后哪些Nebenkosten可以转嫁给房客哪些不能吗？
二，“有关买房的Finanzierung的费用，包括贷款中介费，银行手续费，贷款合同公证费，以及Eintragung der Grundschuld的费用等。” 现在贷款中介多半都不从买家收中介费，而是银行付，然而这个中介费实际是隐藏在中介给的利息中的，是不是可以要求中介降低利息，直接收费，然后这个中介费就可以拿来退税了，42%的税也不是个小数目。这个可行不？当然得看中介愿意不愿意就是了。

great · 发表于 2013-7-12 20:55

mark

emit · 发表于 2013-7-12 20:57

emit · 发表于 2013-7-12 21:03

请教懂利息抵税的大大：

如果先后买了A,B两个房子 A现金买的，B是贷款买的，B的贷款抵押了A,B两个房子，而且银行没有做划分，也就是着两个房子没有孰轻孰重共同背了债。问题来了，租B的贷款应该可以抵税，那要是我出租A呢，可以抵税吗

希望有人可以回答

jeditech · 发表于 2013-7-12 22:00

emit 发表于 2013-7-12 21:03
请教懂利息抵税的大大：

如果先后买了A,B两个房子 A现金买的，B是贷款买的，B的贷款抵押了A,B两个房子， ...

先给个简短的回答：不行。

贷款买房，银行会让贷款人签一个Zweckserklärung （也可以是别的名称），在法律程序上确认贷款目的是什么。你的情况就是买B房。因此，贷款利息也是买B房的利息。既然出租是A房，利息当然不能退税。A房只是用来做抵押，本身没有贷款购买的事实。

chezshen · 发表于 2013-7-12 22:09

学习贴

jeditech · 发表于 2013-7-12 22:10

lavenderff 发表于 2013-7-12 18:27
赞楼主明白人热心科普，多谢！
两个问题请教下：
一，能具体说说出租后哪些Nebenkosten可以转嫁给房客哪 ...

1。一般有关房屋日常支出的费用，都可以转嫁给房客，比如公用部分的水电，绿地维护，公共区域的打扫，垃圾处理，Winterdienst，Strassenreinigung, 等等。此外当然还有取暖费，Entwässerung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, 也可以算入Nebenkosten。Modernisierungskosten必须分多次转到房租上，每年不能超过费用的11%。
不能转嫁的有Verwalter的费用，Rücklage,和其他保险。
具体可以看这个：http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/betrkv/gesamt.pdf

2。这个完全看和中介的协商了。如果中介接受你的建议，贷款中介费在买房当年可以全额退税。

随心锁欲 · 发表于 2013-7-12 22:15

有用的信息，收藏了！

wwayy · 发表于 2013-7-12 23:29

马克

nethuang · 发表于 2013-7-13 06:13

第一部分，是买房当年可以全额退税的。这部分主要是有关买房的Finanzierung的费用，包括贷款中介费，银行手续费，贷款合同公证费，以及Eintragung der Grundschuld的费用等。这里需要注意的是，买房本身的费用，并不能在这一年全额退税（见第三部分）。

去年12月买房并付清以上项目
今年1月开始正式出租
这个第一部分应该在今年退2012年的税的时候填写（但是还没有租金收入）还是等到明年退2013年的时候？谢谢

jeditech · 发表于 2013-7-13 09:15

nethuang 发表于 2013-7-13 06:13
第一部分，是买房当年可以全额退税的。这部分主要是有关买房的Finanzierung的费用，包括贷款中介费，银行手 ...

虽然上一年没有房租收入，但是可以退税的费用可以从其他收入比如工资中扣除，同样是退税。

stella1016 · 发表于 2013-7-13 10:08

本帖最后由 stella1016 于 2013-7-13 10:10 编辑

上一个帖子，有人问道，如果维修费用多于了房租收入，那么当年的总收入为负了。你上次的回答是可以分摊到几年里，分别退税。我想问的是，既然所有费用都是以票据为证，那么当年产生的费用，如何分摊到次年呢？还是说，因为当年收入为负了，次年的收入就会自动来综合头一年的负数。先谢谢。

nethuang · 发表于 2013-7-13 10:55

jeditech 发表于 2013-7-13 09:15
虽然上一年没有房租收入，但是可以退税的费用可以从其他收入比如工资中扣除，同样是退税。

去年报税已经结束了
第一部分能第2年在报吗？

jeditech · 发表于 2013-7-13 14:01

nethuang 发表于 2013-7-13 10:55
去年报税已经结束了
第一部分能第2年在报吗？

一般不行。不过你可以在明年报税的时候试试，最多Finanzamt说不行，不让你退这部分的税。

jeditech · 发表于 2013-7-13 14:06

xiaochongchong9 发表于 2013-7-13 10:51
全额退税到底是怎么算的？
举例，netto每月5000,房租收入每月1000，维收费用摊下来每月600吧，税率30%吧
...

两种算法都不对。

退税按全年brutto算，不是netto。既然netto每月5000，假设brutto每月8000，一年13个月的工资。那么全年的brutto是 8000x13+1000x12=116000。从这个全年总收入里扣掉所有可以退税的支出，包括你提到的维修12x600=7200，贷款利息，房子折旧等等，假设总计15000，加上其他和房子无关的退税金额算5000，一共20000可以退税，那么按照年收入96000来交税。

jeditech · 发表于 2013-7-13 14:11

stella1016 发表于 2013-7-13 10:08
上一个帖子，有人问道，如果维修费用多于了房租收入，那么当年的总收入为负了。你上次的回答是可以分摊到几 ...

如果维修费用多于了房租收入，那么当年的总收入为负了。

这里指出租房屋的收入为负。一般家庭还会有其他收入比如工资，这个负收入可以在算Einkommensteuer的时候从总收入中扣除。

你上次的回答是可以分摊到几年里，分别退税。

如果不想维修费用在一年内全额退税，这是一种办法。究竟哪种划算，取决于个人的Grenzsteuersatz和其他投资的回报率。

既然所有费用都是以票据为证，那么当年产生的费用，如何分摊到次年呢？

报税的时候注明这个费用分成n年退税，每年多少，Finanzamt会存底的。

stella1016 · 发表于 2013-7-13 19:02

jeditech 发表于 2013-7-13 14:11
这里指出租房屋的收入为负。一般家庭还会有其他收入比如工资，这个负收入可以在算Einkommensteuer的时 ...

谢谢解答！又详细又耐心。赞一个！

上善若水 · 发表于 2013-7-13 21:04

jeditech 发表于 2013-7-13 14:06
两种算法都不对。

退税按全年brutto算，不是netto。既然netto每月5000，假设brutto每月8000，一年13个 ...

我理解的是说只要以出租为目的贷款买的房子，这些利息折旧等名目都可以用来抵税，无论房子是否出租对吗？如果几十年后房子自用了只要不报利息和折旧抵税就可以了吗？多谢专家！

sindou · 发表于 2013-7-13 21:17

看了有点晕

jeditech · 发表于 2013-7-13 22:15

上善若水发表于 2013-7-13 21:04
我理解的是说只要以出租为目的贷款买的房子，这些利息折旧等名目都可以用来抵税，无论房子是否出租对吗？ ...

这个帖子里说的所有的退税费用，都是以房子出租为前提的。买房子的目的不重要，重要的是出租的事实。买房后先自住，后来出租，那么什么时候开始出租，什么时候开始退税。相反，如果买房后先出租，后来自住，那么从自住那年开始，以后就不能退税了。

上善若水 · 发表于 2013-7-13 22:18

jeditech 发表于 2013-7-13 09:15
虽然上一年没有房租收入，但是可以退税的费用可以从其他收入比如工资中扣除，同样是退税。

看lz这个帖子的意思是说房屋空置的情况下也可以从工资中对利息和折旧进行退税是么？不需要以租房为前提么？

jeditech · 发表于 2013-7-13 22:22

上善若水发表于 2013-7-13 22:18
看lz这个帖子的意思是说房屋空置的情况下也可以从工资中对利息和折旧进行退税是么？不需要以租房为前提么 ...

短期空置是可以的，前提是房子以前是出租的。比如一时找不到新租户，或者翻修等等，都是空置的理由。但如果房子从来没有出租过，一般Finanzamt不会接受退税要求。

上善若水 · 发表于 2013-7-13 22:43

jeditech 发表于 2013-7-13 22:22
短期空置是可以的，前提是房子以前是出租的。比如一时找不到新租户，或者翻修等等，都是空置的理由。但如 ...

理解了，多谢lz耐心解答！

iohsu · 发表于 2013-7-13 23:19

jeditech 发表于 2013-7-13 22:15
这个帖子里说的所有的退税费用，都是以房子出租为前提的。买房子的目的不重要，重要的是出租的事实。买房 ...

如果买的是期房，第一部分什么时候才能退呢？因为买的当年还没有出租呢！从出租那一年开始算起？
房建好之前一两年的贷款利息是不是也没法退税？

jeditech · 发表于 2013-7-14 00:15

iohsu 发表于 2013-7-13 23:19
如果买的是期房，第一部分什么时候才能退呢？因为买的当年还没有出租呢！从出租那一年开始算起？
房建好 ...

期房打算出租，但未建成前的费用，包括第一和第二部分，可以在当年退税，就是所谓的vorweggenommene Werbungskosten。但前提是房子建成后的确出租了。如果到时不出租而是自住，Finanzamt察觉后会要求补交税款。

emit · 发表于 2013-7-14 09:53

jeditech 发表于 2013-7-12 22:00
先给个简短的回答：不行。

贷款买房，银行会让贷款人签一个Zweckserklärung （也可以是别的名称 ...

谢谢！
再请问一下，如果zweckserklärung上贷款就只是贷款，没有写目的为买房，这样可以吗？我问了银行，他们可以只是写借这笔钱，不写买房。

唉，情况好复杂。。

jeditech · 发表于 2013-7-14 10:32

emit 发表于 2013-7-14 09:53
谢谢！
再请问一下，如果zweckserklärung上贷款就只是贷款，没有写目的为买房，这样可以吗？我问了 ...

这个。。。属于边缘地带吧。。。如果Finanzamt察觉到了，会要你补交税款。当然也可能察觉不到。。。

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萍聚头条

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