写的不错，只不过举例太过于理想，慕尼黑内圈平均冷租一般是12-15一平，排队看房的是因为一般价格低，一个二十平的房子想租出市场价两倍的价钱只能说祝好运了，尤其是对于一个20平的小房。
楼主说的房子我已经买了，明年底交房，到时候再看收益如何
kristian 发表于 2013-12-4 21:38
楼主说的房子我已经买了，明年底交房，到时候再看收益如何
在运动场旁边的那个？ 按27欧一平米租出去了吗？
jingnan 发表于 2013-12-5 16:34
在运动场旁边的那个？ 按27欧一平米租出去了吗？
还没盖好，怎么租？
杠杆的使用从数学上看很诱人，可实际操作会有不小风险。次贷危机就是前车之鉴。
不知道楼主有没有研究过次贷危机后美国房价的走势？是贵者恒贵，还是贵的房跌得更多？（这里主要指纽约洛杉矶这样的城市，这样和慕尼黑有相比性）
另外，楼主要算上每月还贷资金的其它机会成本。而且买了房后，长期资金流动性的缺失也是个很大成本，毕竟德国房子变现很难。
不知我的说法对不对？敬请楼主指正！
bradycheng1 发表于 2013-12-3 17:10
关于税收： 首先所有利息支出可以抵税 另外房屋每年可以原值的75%的2%抵税 50年
关于利率风险： 利率 ...
抵税没错，但是也就2400免税额，余下的5000还得上税
salahen 发表于 2013-12-3 00:07
学到了一个新的东西kfw不知道具体是怎样。求解惑。
KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) 德国复兴信贷银行, 是一家国有银行，随着其贷款计划和出口工程金融活动，Kfw把自己当作一家为德国经济发展起重要作用的银行。公司的客户主要在小型或中型企业的财务，环境和财务革新方面投资。银行为个人的房屋建设，现代化和能源节约提供规划服务。一般kfw贷款只是对于新房购买或建造非常优惠，但是如果不是购买新房，那么kfw的利息和其他银行不会相差很大，有的甚至还是其他银行较便宜。而且kfw贷款每次最多只能贷50 000欧， 剩下来的还得找其他银行。
还有一个重要的因素是购租比，叫Einkaufspreisfaktor， 就是房屋售价和租金之间的比例，这个应该和LZ说的平均净收益的意义类似，但是数学换算求解，因为慕尼黑的购租比大约是40左右，柏林是20左右，可能数据有些老了，房屋租金收益越高，购租比越低，也就是在购买房产的时候当地房屋市场的购租比越低越好的意思。
嗯，因为近期听了一家理财公司给华人举办的德国房地产市场的专题讲座，收获颇多，来补充以下。
除了LZ提到的费用之外，房产购置税5%，这里要注意的是，从明年开始房产购置税要上调到6%. 而公证和土地登记大约占2%.
我家都租给亲戚，虽然租金少了，但是她们很爱护房子，也省点心。