深夜失眠，两套房选择一套，明天得做出决定
本帖最后由 lastcloud 于 2016-4-20 03:10 编辑在柏林买公寓，目前面临两套选择，求网友给点建议：
因为第2套房子银行贷款已批下来，这周得答复签字，下周一公证也约好了，所以必须明天做出决定。
深思熟虑都拿不定主意，所以来求助，先谢谢大家了。
1. 老房子，1875年，层高3.2米，欧式老房，EG层，3房，室内面积66，虽然很小，但是因为很紧凑，不浪费面积，进门就是一个简单的走廊，难能可贵的是中国人喜欢的正气的南北通，最大亮点无敌的吸引点，就是朝北向一个100平左右的花园（其中挨着屋子20平是防腐木院子，适合放个桌子喝茶看书，另外80平是绿地，有大树，小孩子喜欢的树屋，水池，沙坑，秋千等）。
地段无敌，在Prenzlauerberg最古老但有文化的市区，周围安静，公园学校餐厅很多，复古的感觉，不是现代化的都市中心，都是百年老房子。周末时候年轻人云集，生气勃勃。
2004年全楼翻新过，水电墙体等，厨房橱柜和电炉都很新，地板是老式的宽实木地板带着纹理，墙体刷的还算清新干净，不需要任何装修直接可以入住。能源97还可以，hausgeld每月210，感觉应该不费很多暖。
缺点：因为是底楼，采光不够好，虽然客厅和主卧都朝南，但马路对面有楼，目测4月-10月太阳可以照进屋子。不过好在花园够大，总会有部分从东西两侧晒到阳光。但窗户不落地，所以朝南的两个屋子平时没那么亮。
2. 新房子，年底交期，也是EG底楼，窗户西边北边有，东和南没有，不是通气的。但是拥有一切现代化新楼盘的舒适之处：地暖，节能，崭新的硬装修，2.8的层高也还可以，五年质保，小区的花园、地下室、垃圾房等配套都是现代化的。地段在商业化的区域，走路到最繁华商场奢侈品市中心15分钟。但因为是新楼盘，周边荒凉，都在计划近几年盖新楼，旁边已经建成的基本都是五年内的新楼盘，商务人士也较多。但这个地段目前的单价不能和上面的1比，完全两种风格的市区。
缺点：不是南北通或者东西通，因为是底层同样光照一般，西边有楼挡着，估计3-10月有日照可以进来。（但因为窗户较多，又是现代化的落地窗，所以光线通透要比1好很多）。另外客厅+开放厨房的格局并不是方正，电视机和沙发和餐桌摆放会比较拥挤，而且进门有一个区域十几平其实是相对于1的老房子来说是个浪费，没有那么紧凑。另外就是身为底楼却没有花园，只是和楼上一样一个5平的阳台而已。
家庭情况，买房没有考虑长久在柏林待，只是有点闲钱投资自住，以抵消租金，可能3-5年后离开卖掉或者租掉，有3岁小孩，并且老婆怀孕3个月。平时生活比较年轻也不太考虑孩子以后的事，幼儿园就近即可，以后小学什么太远了都不知道在哪个国家流浪着。
其实对于一些人来说很好选，比如喜欢家庭生活花园园艺的肯定选择1，毕竟这种黄金的老市区有这样的大花园再出售的房子简直是难得。但对于都市年轻人，或者怕老房子带来隐患“惊喜”怕麻烦的人来说肯定选择2，因为140年前的房子了，买新房妥善。
考虑到以后转手，觉得两套房都不缺买家，传统德国人会买1，毕竟地段那么美好又有100平花园，外国人或者商务人士买2，但哪个涨的更快我没有经验。
我就很难抉择，一方面很有花园情怀，但实际也不会有太多时间去修葺草坪，平时带孩子就要累死了。另一方面新房子的装修也会带来更好的享受。
两个房子价格差不多，差价1w欧忽略不计
于是，求助吧。。。
鼠标悬停可以看到图片中文描述，表示图片是什么
底层不朝南的真要住出抑郁症来。老房子楼层高，暖气是否给力也是问题。还是算了吧。 两个其实都有最大缺点，就是底楼光线不够好，加上柏林一年6个月冬天内基本就没阳光，所以只有半年内可以有机会晒进太阳到屋子里。
但老房子底楼有花园（一种要住欧式老房子就想要花园的情怀），新房子底楼才买的起（楼上就立刻贵9w欧但也大8平） 新楼是节能房，KFW 50和70分别贷款5w已经批下来。
新房33w，无中介费
老房31w，中介费1w
若买老房，应该贷款利率高点
但整体来说价格应该差不多，没有仔细算 我喜欢1,但不喜欢这房朝街0楼,走过路过都能往里看一眼 你家以后四口人的话，不论一还是二都小了，如果打算以投资为主，不去买一，然后租出去，自己租个带花园的大房子住 hausgeld也要看看，新房一般维护的成本都很低，再就是老房子你进门的单元有多少户，新房有多少户人，这些在以后维护的决策以及hausgeld的影响都挺多的。
个人建议如果是投资，尽量买新房，再就是尽量选择户数少的房子。如果你要买老房子周围邻居也要多看看，我个人比较倾向买个相对安静的房子，周围邻居也都安静些。
一家之言仅供参考。
再就是如果考虑以后房子出租，要做好处理很多罗乱事的准备，到时候如果房子准备出租，买个律师险，建议你要求租客一定要买第三方责任险。 lastcloud 发表于 2016-4-20 03:13
两个其实都有最大缺点，就是底楼光线不够好，加上柏林一年6个月冬天内基本就没阳光，所以只有半年内可以有 ...
不擅长也没时间弄院子的，还是选新房吧，德国这天气，能在院子里休息玩耍的日子真没几个月。
另外我家现在的阳台铺的就是1里面那种木头地板，打理起来很麻烦，日晒不足容易长青苔，孩子走上面危险容易滑倒
本帖最后由 jingnan 于 2016-4-20 11:30 编辑
买二的楼上，一太小。看楼主贴的照片，1的二楼以下没阳光，2的二楼有部分阳光。
临街底楼不能要。你第三张照片就是从街上照睡房，那窗户基本上就不能开了
二是新区，人员整齐些，有增值空间。 底楼影响居住质量，我永远不会考虑。如果非要选的话，加钱买2的楼上，越高越好。 当然买2了，自住的话，没有什么纠结的。 Altbau只适合投资，不适合自住
出租可以考虑1
老房子的花园没有什么意思的，你也看到了，周围都是房子挨得很紧
同意楼上，除非4zimmer wohnung，否则不要买eg
ps:柏林房价都这么高了？新房都4000一平了阿
新房花园一般都有一定距离。 我喜欢2。新房子居住的舒适性比老房子好很多。但最好不要底楼，在德国房间里有阳
光还是很美好的。 kidkudo 发表于 2016-4-20 08:50
当然买2了，自住的话，没有什么纠结的。 Altbau只适合投资，不适合自住
出租可以考虑1
4000只是EG最便宜的一户，楼上的，如果朝南向，带大露台的基本都是均价5000.
而1老房旁边就有个新楼盘把一整个老房改造，做出loft的新楼，均价是6000，有的大户型卖到8000.
柏林现在涨的很快 谢谢大家，我看基本都是建议买新房的楼上而不要底层，但主要是楼上价格太贵，我只能买得起底层的最便宜的。
而四个月了，看了四五十套房了，实在考虑地段和性价比，就看上这2个了，真的有再好一点条件的，都瞬间被抢掉了，这2个也是自己抢的早，先researve了。
所以今天我必须做决定，也不想再看了，太累了，先买先享受到 lastcloud 发表于 2016-4-20 09:03
4000只是EG最便宜的一户，楼上的，如果朝南向，带大露台的基本都是均价5000.
而1老房旁边就有个新楼盘 ...
{:5_317:}壮哉我大柏林阿，看来牛堡这边还是很温柔的，我买的才3000一平，当然离市中心不算近了
另外你说了，没准备在柏林长呆，3 zimmer的新房很适合，以后也好出手。
花园这种东西，还是等Haus再考虑吧。 我个人喜欢新房，并不是说这里两套谁更好。而是老房有很多潜在问题，后续麻烦。新房更简单些。 选2
省心，反正又住不久，新房也好出手。 新房好点。毕竟装修非常烧钱的。买老房子虽然便宜，后期你不满意窗户了、要换、不满意门啦要换、有很多要换的东西就贵。新房住着舒服。不是常住就得让自己舒服啊。 2 不错。 缺点，走道有点浪费空间。挺大的还不好摆家具。我也建议lz考虑再大一点的。2个孩子，2个大人，3zimmer会比较挤的 必须2啊。老房子折腾不起 lastcloud 发表于 2016-4-20 09:05
谢谢大家，我看基本都是建议买新房的楼上而不要底层，但主要是楼上价格太贵，我只能买得起底层的最便宜的。 ...
如果只有这2个选择的话， 去决心2的楼上吧。贷款应该能贷到，和银行商量。
买房没买的时候，都是觉得债象要天塌下来一样，肯定还不起，但后来都解决得了。
但是如果房子是底楼朝街的，以后卖不掉，住起来不舒服，就成坑了。 新房 楼主
1，肯定买新房！
2，买新房加钱不要买底层！
kidkudo 发表于 2016-4-20 08:50
当然买2了，自住的话，没有什么纠结的。 Altbau只适合投资，不适合自住
出租可以考虑1
你猜亚琛房价值多少钱一平米 ？ 楼主要是还没买呢就再等等。千万别着急。有一点不舒服的以后就会被放大的。
比如我就是学林林的例子。当初凑活看地段抢手就买了dhh,现在非常后悔没有买独栋的。 买2楼主，没啥好考虑的。1太老了，以后很多问题是你现在看不出来的。新房省心多了，以后出租出手都容易很多。 我和周围朋友投资房子不敢买还没建好的新房， 看都没看见就下手，看图纸啥的一切美好， 交了货万一出了问题，实在没时间和心情去扯这些。
心脏受不了。 两个都不好。价格不低还是EG，卖也不好卖的 四口之家这两房子的面积都小了。
楼主坚持住，你又不是很满意，干嘛非要立刻二选一呢？说不定再看看还有更合适的。 222222222