另外，按照我最近研究拍卖的总结：
如果首次拍卖价格低于50% Verkehrswert，自动流拍（以保护拍卖主使人），
同时如果首次拍卖价格低于70%，主使人可以拒绝。
但是第二次拍卖，无论什么价格，必须执行。
楼主提到的主使人可以两次无理由挂起似乎已经不存在了。
杜村往事 发表于 2011-11-7 20:17 static/image/common/back.gif
谢谢你的答复，今天刚看到。
我们现在看中的一个拍卖的房子，拍卖主使人是一个啥机构（简称A)，原因是业 ...
贷款比 verkehrswert高是很正常的，首先评估的时间不一样，涨涨跌跌的差价。其次评估的依据不同，一般拍卖房是gutachter做的完整的考察，银行对房子本身的价值评估不是那么精准的。还有就是经手人的差异，贷款申请人的条件好，多贷款的可能性也是很大的。
另一方面，gutachten估的钱只是做参考，有些很优的房产，估价又明显低于市场价格的，拍卖方自己是有个判断的，不到自己的价格也不会卖，哪怕是拍卖当场成交了，哪怕是高过估价很多。这就是楼主说的挂起了。
你现在看的这个房子当然还是有终止的可能。
我觉得你还有些没弄明白。说白了，现在已经没欠债人什么事了。房子现在算是机构A的了。卖不卖A说了算。要是有人在拍卖前私下找他谈妥成交，也就不用拍了。没到他们自己的价拍了也不会成交。这是很平常的事。尤其在大城市。所以如果真的中意试着找他们谈吧，至少可以打听到许多有价值的消息。
本帖最后由 杜村往事 于 2011-11-14 19:43 编辑
emit 发表于 2011-11-8 16:52 static/image/common/back.gif
贷款比 verkehrswert高是很正常的，首先评估的时间不一样，涨涨跌跌的差价。其次评估的依据不同，一般拍卖 ...
前些日子家里来了客人，今天终于又可以上网了。
真诚感谢你非常详尽热心的答复！
最近我们看中的强制拍卖的房子有了新的进展。
以前我提到过，房东拿了两部分贷款，分别是啥机构（A）和银行（B）的。现在申请强制拍卖的是机构A, 不过他们非常淡定，因为他们可优先得到拍卖款，而且拍卖款再低也肯定超过房东尚欠他们的贷款。
所以现在比较操心这事的是银行B.
最近我们联系了银行，得知他们已经委托了一家房产中介负责这事。
然后我们发现房产中介把此房的强制拍卖事宜公布在immobilien scout24上了，并介绍：die Immobilie befindet sich in einem Zwangsversteigerungsverfahren ... Sie zahlen auch an uns KEINE PROVISION! Denn wir sind von der betreibenden Gläubigerbank beauftragt, bereits vor der Versteigerung konkrete Verhandlungen mit Interessenten zu führen und Sie vor und während des Verfahrens / Termins zu betreuen.
我们联系了中介，他们说我们得向他们承诺到时候参与竞拍，并承诺竞拍的最低价格（要到Notar去公证），他们就会给我们提供帮助。大概的帮助是：不再积极发布有关此Zwangsversteigerung的信息，等等。
我们觉得我们给他们提供的承诺是实打实的，而他们承诺的所谓帮助则是比较空的。因此我们决定暂时只承诺以Verkehrswert的70%参与竞拍。如果他们能够帮我们跟房东约好去看房子，我们可以再谈更好的价格。
这方面我们没有经验。请问有什么注意事项吗?
杜村往事 发表于 2011-11-14 19:41 static/image/common/back.gif
前些日子家里来了客人，今天终于又可以上网了。
真诚感谢你非常详尽热心的答复！
不客气
不过。我看你现在的情况真觉得夸张。
B银行与这个拍卖其实没有什么权利的。所以他们急，因为他们能得到的仅是A剩下的。委托了房产中介散布消息，目的是希望能尽可能的使房子成交而且高价成交。
所以这个中介是为银行服务的，对于要买房子的人应该是嘛用都没有的。如果这房子是空的，钥匙会在a机构或a机构所委托中介的手里，你要看房该联系 A。如果房子有人住，那么进去看房就不是谁想就可以的。b银行的中介没有任何授权或说优势给你们帮忙这个忙。另外拍卖信息又不是他控制的，关键信息都在法院，谁都可以查。本来就是公开的，谁爱发就发，他不发还算是服务了，太搞笑了。
“如果他们能够帮我们跟房东约好去看房子，我们可以再谈更好的价格。” 你打算跟谁谈价格？房东？b中介？他们根本没权利卖房子，他们不是卖方。这个重点你没有搞清楚吗？
总之，你们这样的书面承诺，我看不出有一毛钱好处。为什么要承诺买一个都没看过的房子，感觉很不靠谱。。
对于房子本身，你们应该研究 grundbuch及各种法院提供的书面资料。对于买卖，你们应该找机构A.
emit 发表于 2011-11-15 13:17 static/image/common/back.gif
不客气
不过。我看你现在的情况真觉得夸张。
谢谢你！
我们也找A过，可是他们很不热心，他们的原话是：反正拍卖款肯定高于欠债人欠我们的贷款。
因此他们也不原意帮我们跟房东联系看房子的事。
银行B，正如你说的，因为没啥权利，所以着急。
目前欠债人还住在房子里面，而且拒绝让潜在客户看房子。
银行B委托的地产公司希望我们能够承诺参加拍卖，而且出价还不少于多少多少。
而我们找他们有两个目的，第一是如果可能，请他们直接把房子卖给我们。他们没有明确说不行，而是告诉我们房子还得拍卖，估计是因为委托拍卖的是机构A，不是他们，他们无权。我本来以为这个是可以的，因为B完全可以用卖房子的钱把房东欠A的贷款还上啊。可能有时间差的问题：拍卖的话，A可以在短期拿到欠款，如果是出售的话，周期可能会长些。我自己猜得。
第二是在必须拍卖的前提下，以承诺参加拍卖为为条件，让他们尽量给我们促成去看房子。不过看目前的情况，他们也无法实现这个愿望（房东不让），因此我也觉得承诺他们任何拍卖价格都是作茧自缚。
就像你说的那样，这个不积极去做拍卖广告很可笑，本来拍卖信息就是公开的，关心的人自然就会注意到。
所以我们就准备安心等待拍卖的那一天了。
我们的心理价位比较高，因此只要不出意外（即房子突然不再拍卖了），我们胜出的可能性还是很大的。
如果房东最后一刻筹到钱了，那是我们白忙一通，天意。
我们就担心债权人中途把房子卖给别人，拍卖不再举行了，所以忙着跟他们或者他们委托的地产中介打交道。
杜村往事 发表于 2011-11-16 18:01 static/image/common/back.gif
谢谢你！
我们也找A过，可是他们很不热心，他们的原话是：反正拍卖款肯定高于欠债人欠我们的贷款。
嗯，情况和我想的差不多。b的中介算是无良忽悠的那种，这种挺多的其实。应该没有时间差的问题。
你分析的很透彻了，我也感觉安心了。呵呵。。
拍卖房水挺深，一般最好是有些道行的买家来处理。不过过程会学到不少东西，不会白忙的。
虽然不让看，尽可能多考察吧。。
近期大城市的拍卖很受瞩目，成交价格偏高，甚至是高过实际价值很多。这跟楼主所经历的情况不太一样，所以有个心理准备吧。。
祝你们好运～
等你来报喜哦
本帖最后由 emit 于 2011-11-16 20:56 编辑
杜村往事 发表于 2011-11-16 18:01 static/image/common/back.gif
谢谢你！
我们也找A过，可是他们很不热心，他们的原话是：反正拍卖款肯定高于欠债人欠我们的贷款。
嗯，情况和我想的差不多。
b的中介算是无良忽悠的那种，这种挺多的其实。
1，应该没有时间差的问题。
2，欠债人房产证上已经登记拍卖了就无权卖房
其他你分析的很透彻了，我也感觉安心了。呵呵。。
拍卖房水挺深，一般最好是有些道行的买家来处理。不过过程会学到不少东西，不会白忙的。
虽然不让看，尽可能多考察吧。。
近期大城市的拍卖很受瞩目，成交价格偏高，甚至是高过实际价值很多。这跟楼主所经历的情况不太一样，所以有个心理准备吧。。
祝你们好运～
等你的好消息哦
杜村往事 发表于 2011-11-16 18:01 static/image/common/back.gif
谢谢你！
我们也找A过，可是他们很不热心，他们的原话是：反正拍卖款肯定高于欠债人欠我们的贷款。
我看了你所写的情况,我有一点想提醒你注意.
就是你不能看房子,而且还是欠债的房主不让你看.这根我的房子情况不同,我的房子我当初住在里面,是我不给别人看,不是房主,房主还是很想卖个高价钱,让人家看房子的.
你看中的这个房子,房主都不配合,会不会将来你买下来,房主也以各种各样的理由不肯搬出去阿?或者等他搬出去的时候,把里面搞得一蹋糊涂.你要考虑一下,能不能承受这个损失.
还有就是,不要把时间算的那么紧,万一这次不行,又是半年,你等还是不等呢?这都要考虑好.
杜村往事 发表于 2011-11-16 18:01 static/image/common/back.gif
谢谢你！
我们也找A过，可是他们很不热心，他们的原话是：反正拍卖款肯定高于欠债人欠我们的贷款。
可能有时间差的问题：拍卖的话，A可以在短期拿到欠款，如果是出售的话，周期可能会长些。我自己猜得。
关于买卖房子:
拍卖是要3个月内付款到公证处.
直接购买是公证后,公证处寄给卖家证明后10天内付款到买主,否则每天百分之4的利息.
所以一般来讲直接买,卖主得到钱快一点.
他之所以不愿意,我觉得是因为你提出的价格,不能偿还他所有的欠款,他们抱着希望,希望那天能卖出更高的价格.他们能多得到一些还款.
本帖最后由 房子 于 2011-11-17 09:27 编辑
杜村往事 发表于 2011-11-7 20:17 static/image/common/back.gif
谢谢你的答复，今天刚看到。
我们现在看中的一个拍卖的房子，拍卖主使人是一个啥机构（简称A)，原因是业 ...
目前所欠贷款的金额居然要高出房子Verkehrswert 20%左右！
你的这个只是20%,我的那个当初欠的高出30%还要多呢.
我猜想,可能是房价100%+中介费公证费10%+装修费+利息,而且好几年了,房子现在的价格又是被折旧过的,这么一算当然比现在的房价高出很多,而且也是正常情况,银行当初也是可能贷款给他们的.