本帖最后由 并非如此 于 2017-8-28 14:38 编辑
Joey96 发表于 2017-8-28 12:14
楼主说的有道理，顶。还请解释一下用个人操作和公司操作的区别。多谢。
抱歉，我没有公司操作的经验，
但是可以想象的是，如果你以公司名义贷款， 你拿什么取信于银行， 你的工资单肯定没有意义了，
据我所道，年赚10几万的餐馆老板，如果不靠资产抵押， 其贷款能力还不如我的一半。
如果你是买破房子，装修出售， 那么一公司名义较好， 这么做的人也很多， 这样你可以享受很多公司的税收优惠， 比如以公司名义买车，等等。
同一地区，60年代的房子和90年代的房子，在出租上的rendite差别不是太大。但十年或者更长时间，房子要出售时，差别就会显现了。
大师出手, 必为精品。赞一个!
ZSWX 发表于 2017-8-28 21:42
同一地区，60年代的房子和90年代的房子，在出租上的rendite差别不是太大。但十年或者更长时间，房子要出售 ...
你正好说反了吧， 如果60年代的房子和90年代的房子，rendite差别不大， 就没人去买60年代的了。正因为有差距才会被人考虑， 其实房子是那一年的不重要，重要的是升值的比率。
如果你花30万买一个房子，每年涨10%， 肯定比花30万买三个房子，每年涨10%划算，算然收益一样，但是管理成本不一样。
但是，如果你买个3个房子的收益每年涨12%， 那么那个划算，就要看个人的投资斌性了，至于是那个年代的房子，不重要。不过如果你看历史数据就会发现，在房价快速上涨阶段，老房子涨幅要快过新房子， 理由就是地价的上涨和房子本身关系不大，地价越高，房自本身的价值和装修的费用，占比就越低， 比如慕尼黑， 4年前的60，70年代的老房子价格几乎都翻倍了， 4年前的新房，价格可还没有翻倍。不过，一旦进入下跌通道，老房子跌的也快。
就看你的投资策略是什么了。
看了楼主的经验之谈，估计楼主主要是投资二手房。虽然年收益率比较高，但当中的维修，管理成本也不容低估。投资白菜房和白玉房，打交道的租客群是有很大区别的， 这里也要考量不同的投资风险。这几点我想楼主定有切身的体会。
楼主你好，按照你的公式，我感觉很难找到理想的投资房啊。举个例子，2室60平米的Wohnung，按照 9 Euro/m2 计算，540 欧冷租吧，如果 Rendite 5%反推，售价只要 108000 欧。但试问，有这个冷租的城市，找得到这个售价的房子么？如果哪里算错了，请告知。
山大君 发表于 2017-8-30 09:48
楼主你好，按照你的公式，我感觉很难找到理想的投资房啊。举个例子，2室60平米的Wohnung，按照 9 Euro/m2...
俺有看到过这种比例的wohnung
但是实在太老了
六几年建造的
虽然公共区域还算干净整洁
但是怎么看都是风烛残年
当时俺老公想买来投资
被俺死拉活拽住了
另外这种房的租客群的整体素养和经济能力确比较偏下
山大君 发表于 2017-8-30 09:48
楼主你好，按照你的公式，我感觉很难找到理想的投资房啊。举个例子，2室60平米的Wohnung，按照 9 Euro/m2...
lz都重复过无数遍了，捡漏懂吗？信息就是金钱，能拿到第一手房源是关键！
loveorola 发表于 2017-8-30 11:02
lz都重复过无数遍了，捡漏懂吗？信息就是金钱，能拿到第一手房源是关键！
哦，帖子太长，没每页都看，就看了第一页他写的，现在知道了。
并非如此 发表于 2017-8-29 10:47
你正好说反了吧， 如果60年代的房子和90年代的房子，rendite差别不大， 就没人去买60年代的了。正因为有 ...
楼主你好！我有些不明白，地价高房子价值占比低的话，百分之二的折旧也就是免税额就少了，这样不是不合算吗？
我理解投资房要尽量减少地价的占比，也就是单位地块建筑面积越多，交的地税越少每年折旧绝对值越大，不知道对不对？请楼主指教。
谢谢！