绿苹果核
发表于 2013-7-7 23:33
如果有资金,那么自住房不贷款为佳。如果自有资金可作更好的投资,且盈利高于贷款利息,那么出租房可选择贷款。所谓贷款利息退税,只是拿回部分你已交给银行的钱,并没有得到什么好处。真正笑在最后的是银行。
如果你的收入刚进更高一级收入税的阶层,那么,贷款买房也许可以挽救你。
jeditech
发表于 2013-7-8 08:59
不同的投资方式各有利弊。买房出租作为投资的回报率绝对不是各种投资中的高端,但胜在回报稳定,风险较小,税务上有优惠。
目前房价大幅上涨,买房的确要注意性价比。如果是出租,我的原则仍然是投资一线大城市,但是租售比20以上的基本不考虑。至于房客的挑选,就像炒股时选股票一样,有相当大的运气的成分,而赖着不交房租的人,毕竟是少数。
贷款利息退税的政策,其实也适用于其它金融投资方式,只是贷款炒股的人不多见而已,因为一般金额还不至于大到要贷款,而且风险太大,银行要求的利率也比住房贷款高很多。所以是否贷款,和投资方式没有关系。当然,只要贷款,笑的永远是银行。
个人觉得买房出租最大的优势还是税务上的优惠。除去利息和其他费用,每年2%的折旧可以退税,这是任何其他金融投资都没有的。20万的ETW,以年冷租1万算,地价算20%,每年折旧就是3200欧,也就是税务局每年送你3200欧的免税额。还有房子的维修保养和Modernisierung,虽然是花了钱,但是提升房子价值的同时,还能退税,这也是其他投资方式无法相比的。
如果投资房产真的那么不值,这几年房价也不会涨得这么离谱了。
iohsu
发表于 2013-7-8 09:20
jeditech 发表于 2013-7-8 00:21
可能我上面没有说清楚,Modernisierung的费用一样可以当年全额退税,与一般维修费用不同的是,Modernisie ...
多谢多谢!那这么说出租房几乎所有的小维修大翻修的钱都可以当年全额退税?材料费人工费都算?Modernisierung退税之外还可以根据这个涨房租?不错不错。
那就是要注意前三年不能修得太多,应该稍微修点,先租出去,然后之后慢慢修?
jeditech
发表于 2013-7-8 09:25
iohsu 发表于 2013-7-8 10:20
多谢多谢!那这么说出租房几乎所有的小维修大翻修的钱都可以当年全额退税?材料费人工费都算?Modernisie ...
那这么说出租房几乎所有的小维修大翻修的钱都可以当年全额退税?材料费人工费都算?
是的,材料人工都算。
Modernisierung退税之外还可以根据这个涨房租?
退税和涨房租没有直接关系,所以互不矛盾。当然,涨了房租,要多交税 {:5_344:}
那就是要注意前三年不能修得太多,应该稍微修点,先租出去,然后之后慢慢修?
就是这样,合理安排维修投入,最大限度利用退税优惠。
emit
发表于 2013-7-8 22:29
马克
luhui2012
发表于 2013-7-9 13:11
绿苹果核 发表于 2013-7-8 00:33
如果有资金,那么自住房不贷款为佳。如果自有资金可作更好的投资,且盈利高于贷款利息,那么出租房可选择贷 ...
多谢
viviever
发表于 2013-7-9 15:32
jeditech 发表于 2013-7-8 09:59
不同的投资方式各有利弊。买房出租作为投资的回报率绝对不是各种投资中的高端,但胜在回报稳定,风险较小, ...
个人觉得买房出租最大的优势还是税务上的优惠。除去利息和其他费用,每年2%的折旧可以退税,这是任何其他金融投资都没有的。20万的ETW,以年冷租1万算,地价算20%,每年折旧就是3200欧,也就是税务局每年送你3200欧的免税额。还有房子的维修保养和Modernisierung,虽然是花了钱,但是提升房子价值的同时,还能退税,这也是其他投资方式无法相比的。
对于Steuersatz比较高的家庭比较合适,根据德国税务上的Ehegattensplitting制度,家庭(非单身)年收入Brutto超过52.882x2=105764欧部分交spitzensteuersatz 42%. 这种情况下有免税额的话盈利效果相对显著。
假设家庭年收入Brutto 6万欧,人均年收入3万欧的Grenzsteuersatz是31.53%,效果就差一些。
Steuersatzliste参考 http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/5/5e/ESt_D_Tabellen_2010_2014_150kEUR.png
whithomas
发表于 2013-7-9 20:29
viviever 发表于 2013-7-4 23:49
个人年收入5.3万以上的部分Spitzensteuersatz 42%, 有个Reichensteuersatz好像是几十万欧以上的年收入部 ...
这样虽软可以少交税,但却要多交利息。只是交给国家,还是交给银行的区别
whithomas
发表于 2013-7-9 20:48
jeditech 发表于 2013-7-8 09:59
不同的投资方式各有利弊。买房出租作为投资的回报率绝对不是各种投资中的高端,但胜在回报稳定,风险较小, ...
兄弟你考虑了那么多细节,却始终没搞清一个最主要的问题, 最近为什么房价涨。
投资德国房产是回报率很低的投资,之所以最近资金涌入是为了避险。等到欧洲经济稳定恢复后避险资金会离场。结果就象进入黄金市场的避险资金,等美国经济稳定后纷纷离场,本来暴涨的黄金价格暴跌。当然房产不是那么容易套现,所以价格波动不会象黄金那么大。在德国买房自住是不错的,投资房产回报低,很多时候甚至比不过传统行业。投资一定要看清大方向。
bob
发表于 2013-7-9 21:39
强贴顶一下
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